Jak wynająć mieszkanie zgodnie z prawem

Jak wynająć mieszkanie legalnie?

Kupno mieszkania do wynajęcia nie jest jedynym trudnym zadaniem, jakie czeka inwestora. Kolejnym kłopotliwym zadaniem, które może przysporzyć wielu problemów i nerwów jest znalezienie najemcy. Jak wynająć komuś mieszkanie? Właściciel, który chce wynająć mieszkanie może skorzystać z usług firm zajmujących się kompleksowym zarządzaniem nieruchomością. Taką firmą jest właśnie flatte! Na czym to polega? Po podpisaniu umowy ona, a nie właściciel odpowiada za znalezienie najemcy, naprawy wszelkich usterek, pomoc najemcy w różnego rodzaju problemach związanych z lokalem czy rozliczeniem wszystkich opłat. Za jedyne 11% czynszu najmu właściciel mieszkania zyskuje spokój i pewność, że mieszkanie będzie zarabiać. .Dzięki współpracy z AIS Gateway flatte zweryfikuje historię transakcji potencjalnego najemcy oraz sprawdzi jego zdolność do regulowania płatności. Dodatkowo we flatte inwestor otrzymuje dostęp do dedykowanej platformy, w której może śledzić przychody z tytułu najmu, sprawdzać zyski i przeglądać informacje dotyczące swojego mieszkania. Zaś najemca otrzymuje dostęp do aplikacji mobilnej. Może tam uiścić opłatę czy zlecić naprawę usterki. Całą obsługą zajmie się flatte.

{{wygoda-najmu="/cta-templates/"}}

Jakie warunki trzeba spełnić aby wynająć mieszkanie?

Warto wiedzieć, że wynajmującym może być każda osoba władająca mieszkaniem na podstawie jednego z dostępnych stosunków prawnych. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku współwłasności będzie potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli. Jeśli właściciel jej nie otrzyma może spodziewać się problemów, zwłaszcza jeśli mają inne zdanie na temat wynajmowania mieszkania. O czym jeszcze warto pamiętać? Właściciel, który chce wynająć mieszkanie, powinien wiedzieć, jakie formalności zabezpieczą jego interesy.
Jak wynająć mieszkanie legalnie i zminimalizować ryzyko poniesienia strat finansowych?
Inwestując w mieszkania do wynajęcia należy zadbać nie tylko o podpisanie umowy najmu,  ale również o zabezpieczenie się protokołem zdawczo- odbiorczym. Standardem jest również pobieranie kaucji od najemcy. Co jeszcze warto zrobić? Na przykład warto wykupić polisę ubezpieczeniową, z której środki pozwolą pokryć naprawy i remonty. Na tym nie koniec. Wynajmujący musi pamiętać o zgłoszeniu wynajmu do urzędu skarbowego. W interesie właściciela mieszkania leży również sprawdzenie przyszłego najemcy.

Wynajem mieszkania a urząd skarbowy

Właściciele mieszkań, którzy planują wynajęcie lokalu powinni zdawać sobie sprawę z tego, że w Polsce obowiązuje opodatkowanie najmu mieszkania. Zatem muszą oni zapłacić podatek od wynajmu nieruchomości. Ile podatku za wynajęcie mieszkania przyjdzie zapłacić właścicielowi nieruchomości? Wszystko zależy od 2 kwestii. Po pierwsze, podatek od dochodu z wynajmu mieszkania zależy od wysokości pobieranego przez wynajmującego czynszu. Oczywistym jest, że im większy czynsz będzie pobierał, tym większy podatek od najmu mieszkania zapłaci. A po drugie, zależy od wyboru formy opodatkowania wynajmu, choć to dotyczy tylko tych właścicieli mieszkań, którzy wynajmują je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dlaczego właściciele prywatnych mieszkań nie mają tego komfortu i nie mogą wybrać formy opodatkowania wynajmu? Ponieważ Polski Ład zmienił zasady opodatkowania najmu mieszkania. Od tego roku właściciele mieszkań mają obowiązek opodatkować uzyskiwane z wynajmu dochody wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jak płacić ryczałt za wynajem mieszkania?

Podatek – ryczałt

Opodatkowanie najmu mieszkania ryczałtem jest obowiązkowe dla właścicieli prywatnych nieruchomości i firm, które zdecydują się na taką formę opodatkowania. Jak płacić ryczałt za wynajem mieszkania? Taka forma opodatkowania wynajmu mieszkania opiera się na zastosowaniu dwóch stawek podatku. Jeśli właściciel nieruchomości otrzymuje przychód z tytułu najmu, który nie przekroczył w ciągu roku 100 000 zł, płaci podatek od wynajmu nieruchomości w wysokości 8,5 proc. Z kolei jeśli przekracza wspomnianą kwotę, musi liczyć się z koniecznością płacenia podatku od najmu mieszkania w wysokości 12,5 proc., ale jedynie od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł. Zaletą takiej formy opodatkowania jest niższa niż w przypadku innych form opodatkowania wysokość podatku. Natomiast wadą, brak możliwości zmniejszania podstawy opodatkowania o ponoszone przez właściciela koszty poniesione na wynajmowaną nieruchomość. Co oznacza, że ewentualne remonty i modernizacje nie zmienią wysokości podatku od wynajmu nieruchomości.

Podatek – rozliczenie na zasadach ogólnych

Rozliczenie na zasadach ogólnych dotyczy wyłącznie właścicieli mieszkań, którzy wynajmują nieruchomość w ramach prowadzonej działalności. Przedsiębiorcy mają wybór: mogą opodatkować najem mieszkania ryczałtem lub na zasadach ogólnych. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych został omówiony powyżej. A na czym polega opodatkowanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych? Właściciel płaci podatek od dochodów uzyskiwanych od wynajmu mieszkania w wysokości 12 proc. dla dochodów nie przekraczających 120 000 zł oraz 32 proc. dla nadwyżki ponad tą kwotę. Przy czym właściciel może zmniejszyć podstawę opodatkowania kosztami uzyskania przychodu, np. remontami i innymi wydatkami, które poniósł na nieruchomość. Dodatkowo, właściciele mieszkań mogą skorzystać z kwoty wolnej od podatku, która wynosi 30 000 zł. Co oznacza, że uzyskując dochody do tej wysokości nie płacą podatku. Kiedy płacić ryczałt za wynajem, a kiedy rozliczać się na zasadach ogólnych? Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Należy dążyć do optymalizacji podatkowej, w tym celu warto porozmawiać na ten temat z doradcą podatkowym.

Jak urząd skarbowy sprawdza wynajem mieszkania?

Decydując się na wynajem mieszkania, trzeba pamiętać o tym, aby poinformować o tym urząd skarbowy. Świadomość tego, ile płaci się podatku od wynajmu mieszkania skutkuje często tym, że właściciele mieszkań decydują się na niezgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego. Niestety wynajem mieszkania na czarno nie jest najlepszym pomysłem. Dlaczego? Ponieważ nielegalny wynajem mieszkania może być przedmiotem donosu do urzędu skarbowego. Niezadowolony najemca lub zazdrosny sąsiad nie musi się długo zastanawiać, gdzie zgłosić wynajem mieszkania bez umowy. Wystarczy wysłać anonimowy donos do urzędu skarbowego. A niezgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego może wiązać się z dotkliwymi sankcjami. Naliczenie zaległego podatku wraz z odsetkami to jedno, a drugie – konsekwencje karno - skarbowe. Warto wiedzieć, jak urząd skarbowy sprawdza wynajem. Po pierwsze, może mieć miejsce kontrola skarbowa w miejscu przechowywania ksiąg podatkowych. A po drugie, urząd skarbowy może sprawdzić przelewy przychodzące na konto właściciela mieszkania.

O czym należy pamiętać przy podpisywaniu umowy najmu?

Przy podpisywaniu umowy najmu warto zawrzeć w niej bardziej szczegółowe informacje na temat stron umowy. To znaczy, warto wskazać w niej takie informacje, jak np. miejsce zameldowania, PESEL, numer i seria dowodu osobistego. Wielu właścicieli nie chce, żeby najemca wiedział, ile ten „na nich zarabia”. Dlatego podają łączną sumę opłat w treści umowy, tj. sumują wysokość opłat do administracji z czynszem dla właściciela mieszkania. Jest to duży błąd. Rozbicie tych kwot wpłynie na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od wynajmu mieszkania. O czym jeszcze pamiętać przy podpisywaniu umowy najmu? Nie warto kierować się dostępnymi w Internecie gotowcami. Często są zbyt ogólne lub zawierają postanowienia niedozwolone. Zamiast tego lepszym rozwiązaniem jest zlecenie przygotowania treści umowy najmu profesjonalistom. W przypadku współpracy z flatte nie musimy się martwić o kwestie formalne, opiekunowie klienta przeprowadzą nas przez cały proces w najbardziej korzystny dla nas sposób.

Weryfikacja najemcy

O czym należy pamiętać, podpisując umowę najmu? Oczywiście o weryfikacji najemcy. Mieszkanie ma wysoką wartość i to bez względu na jego standard. Tymczasem mieszkania wynajmuje wielu nieuczciwych najemców, którzy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych. Dlatego zawsze warto przed podpisaniem umowy najmu zweryfikować potencjalnego najemcę. Jak to zrobić? Przede wszystkim należy zapytać go o kilka istotnych kwestii. Przykładowo o plany na najbliższe miesiące, powód zmiany miejsca zamieszkania, a przede wszystkim skąd będzie miał środki na zapłatę czynszu. Jednym słowem należy dowiedzieć się, czy ma stałą pracę. Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że najemca oszuka wynajmującego, dlatego ten powinien zweryfikować to, co przyszły lokator mówi. Można prosić np. o zaświadczenie o zatrudnieniu. Jak jeszcze można sprawdzić przyszłego najemcę? Np. w Biurze Informacji Kredytowej. Inną opcją jest współpraca z Flatte. Eksperci weryfikują rzetelność najemcy. Oczywiście na tym nie koniec. Właściciele, którym zależy na zabezpieczeniu swoich interesów powinni zadbać o ubezpieczenie mieszkania.

Ubezpieczenie mieszkania

Każdy właściciel mieszkania, który planuje wynajęcie nieruchomości powinien ubezpieczyć lokal. Na rynku nieruchomości do wynajęcia można natknąć się na wielu lokatorów, którzy nie dbają o cudze mienie. Niszczą meble, zostawiają tynki i podłogi w opłakanym stanie. Nie ma dla nich znaczenie w jakim stanie przekażą mieszkanie po oddaniu kluczy. W wielu przypadkach strat, do których doprowadził najemca nie pokryje nawet pobrana od niego kaucja. Dzięki polisie właściciel będzie mógł pokryć koszty remontów i napraw. Wbrew pozorom ceny polis nie są wysokie, a z pewnością i tak bardziej opłacalne niż remont mieszkania za własne pieniądze. Co ważne, koszt ubezpieczenia mieszkania można wliczyć w wysokość pobieranego czynszu. Czyli zamiast pobierać od najemcy 3500 zł miesięcznie, można brać 3520 zł. Warto wiedzieć, że oferty poszczególnych towarzystw ubezpieczeniowych są zróżnicowane, dlatego należy dokładnie zapoznać się z ich treścią i OWU.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – umowa u notariusza

Jeśli właściciel chce zminimalizować ryzyko wystąpienia problemów, może zdecydować się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego u notariusza. Podpisywana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a jej celem jest ochrona interesów wynajmującego. Ma za zadanie ułatwić eksmisję lokatora w przypadku zalegania z opłacaniem czynszu lub zniszczeniem lokalu. Co warto o niej wiedzieć? Umowa najmu okazjonalnego złożona jest z czterech części, w tym z treści umowy, oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji z art.777 kpc  i drugiego, w którym najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek przeprowadzenia egzekucji oraz oświadczenia właściciela wyrażającego zgodę na zamieszkanie najemcy poświadczone notarialnie. Oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji sporządzanie jest w formie aktu notarialnego. Pozostałe elementy umowy nie muszą, choć lepiej skorzystać z takiej opcji. Dlaczego warto skorzystać z usług notariusza? Ponieważ ma on dostęp do bazy dokumentów zastrzeżonych dokumentów i może sprawdzić najemcę, czy nie posługuje się skradzionymi dokumentami.

Warunki najmu

Właściciele mieszkań, którzy planują podpisanie umowy z najemcą powinni pamiętać o określeniu warunków wynajmu. Po pierwsze, wskazane jest zamieszczenie w treści umowy najmu najważniejszych postanowień dotyczących korzystania z mieszkania. Właściciel musi się zastanowić, czy odpowiada mu ewentualny podnajem, trzymanie w lokalu zwierząt, etc. Jeśli nie – powinien to zawrzeć w treści umowy. Po drugie, choć przepisy regulują kwestie dotyczące odpowiedzialności za naprawy i remonty, są dość ogólne. Zatem warto zadbać o wskazanie w treści umowy, kto i za co odpowiada oraz w jakim zakresie. Właściciel powinien również, dla swojego komfortu, zamieścić w treści umowy prawo do kontroli lokalu i wejścia do niego na wypadek awarii. Oczywiście lista postanowień, które są legalne, a z drugiej strony chronią właściciela mieszkania jest jednak zdecydowanie dłuższa. Podczas podpisywania umowy najmu należy pamiętać o podpisaniu się stron na umowie oraz wskazaniu miejsca i daty jej podpisania.

Kaucja

Pewnym zabezpieczeniem właściciela nieruchomości jest kaucja, która pobierana jest od najemcy przy podpisaniu umowy. Jej wysokość może być różna. Najczęściej jednak jest równa jednomiesięcznemu czynszowi. Oczywiście właściciel może zdecydować się na kaucję w mniejszej lub większej wysokości, ale musi wiedzieć o kilku rzeczach. Po pierwsze, im wyższa kaucja, tym lepsze zabezpieczenie jego interesów. A po drugie, kaucja nie może być zbyt wysoka, bo żaden najemca nie zgodzi się na tak wysoką płatność. Kaucja powinna być zwrócona po odebraniu kluczy od najemcy i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Oczywiście wtedy, gdy odbiór jest bezusterkowy. Niektórzy właściciele rozliczają kaucję w ramach ostatniego czynszu. Jest to jednak ryzykowne, nigdy nie wiadomo, co się stanie przez ten ostatni miesiąc.

Ustal warunki płatności

O czym jeszcze pamiętać, podpisując umowę najmu? Na przykład o ustaleniu warunków płatności. Właściciel powinien ustalić z najemcą termin płatności czynszu oraz opłat licznikowych i czynszu do administracji. Opłata dla wynajmującego może być wpłacana na konto lub pobierana przez właściciela mieszkania w gotówce. A co z czynszem do wspólnoty i opłatami licznikowymi? Te mogą być opłacane zarówno bezpośrednio przez najemcę dostawcom mediów i administracji, jak i właścicielowi, który będzie samodzielnie opłacał je. Właściciel powinien regularnie monitorować terminowość płatności. Jeśli najemca się spóźnia z przelewem, należy wysłać mu przypomnienie o zaległej płatności wraz z wyznaczeniem czasu do zapłaty. Natomiast w sytuacji, kiedy i to nie poskutkuje, wynajmujący powinien podjąć konkretne kroki i pozbyć się nieuczciwego najemcy. Wybierając współpracę z firmą taką jak flatte zdejmujemy z siebie ciężar pilnowania terminowych płatności czy egzekucji opóźnionych wpłat. Wszystkim zajmie się nasz opiekun.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Właściciel mieszkania powinien podpisać z najemcą protokół zdawczo-odbiorczy, czyli dokument potwierdzający przekazanie lokalu i jego stan. W treści protokołu znajdują się informacje na temat parametrów lokalu i przynależności do niego dodatkowych pomieszczeń, np. komórki lokatorskiej. Oczywiście do protokołu wpisywane są wszystkie informacje na temat stanu technicznego mieszkania oraz jego wyposażenia. Dodatkowo, powinno się tam wpisywać stan liczników, ilość kluczy przekazywanych do mieszkania oraz pilotów do bram wjazdowych na osiedle lub garażowych. Protokół sporządzany jest w dwóch egzemplarzach, po jednym dla stron, które powinny się na nich podpisać. Dobrą praktyką jest dołączanie do protokołu zdjęć potwierdzających standard mieszkania i jego wyposażenie.

Termin odstąpienia od umowy

W treści umowy należy wskazać czas na jaki jest podpisywana, tzn. czy jest zawierana na czas oznaczony czy nieoznaczony. Poza tym wskazane jest zamieszczenie okresu wypowiedzenia umowy. Właściciel musi wiedzieć, że jeśli strony nie wskażą w umowie okresu wypowiedzenia, będzie ona rozwiązana z zachowaniem terminów ustawowych. Z kolei w przypadku umowy na czas oznaczony, strony muszą w treści umowy wskazać okoliczności, w których będzie można ją wypowiedzieć przed czasem. Jeśli tego nie dopilnują, stosuje się terminy ustawowe.