Wynajem mieszkania - jak się zabezpieczyć

‍Najczęstsze problemy przy wynajmie mieszkań

Wynajem mieszkań wiąże się z pewnymi utrudnieniami. Wbrew pozorom to nie zakup lokalu i znalezienie najemcy są głównymi bolączkami właścicieli nieruchomości. Największymi problemami są zniszczenia jakich dokonują lokatorzy i zaległości w czynszu. Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania? Sprawdź przygotowany przez nas poradnik wynajmującego mieszkanie, który przygotowaliśmy by pomóc Wam podjąć odpowiednie kroki zabezpieczające Wasz najem.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Planując wynajem mieszkania, zabezpieczenie wynajmującego jest tym, o czym należy pomyśleć jeszcze zanim umowa z najemcą zostanie podpisana. Zwłaszcza, że ryzyko trafienia na nieuczciwego lokatora jest wysokie, a straty finansowe mogą być dotkliwe. Dlatego właściciele nieruchomości powinni wiedzieć, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania. Wynajmujący powinni poświęcić więcej uwagi przede wszystkim:

• umowie z najemcą i określeniu warunków wynajmu lokalu,
• weryfikacji płynności finansowej lokatora,
• kwestiom podatkowym,
• ubezpieczeniu mieszkania.

Wszystko to omówione jest w poradniku wynajmującego mieszkanie. Zatem o czym pamiętać planując wynajem mieszkania? Jak się zabezpieczyć przed problematycznymi najemcami? O tym poniżej.

Jasno określ warunki wynajmu mieszkania

Warto na samym początku określić warunki wynajmu mieszkania. Najlepiej wskazać je już w treści ogłoszenia o mieszkaniu do wynajęcia. Dlaczego? Pozwoli to oszczędzić czas, który można stracić na spotkania z potencjalnymi najemcami, którzy nam nie odpowiadają. Następnie, podczas spotkania z zainteresowanym, warto przypomnieć o warunkach wynajmu mieszkania. To także dobry moment na uzyskanie od niego kilku cennych informacji. O co pytać wynajmując mieszkanie? O wszystko, co pomoże nam rozwiać wątpliwości, co do jego osoby.

Sprawdź płynność finansową najemcy

Prezentacja nieruchomości potencjalnemu najemcy, to doskonała okazja do lepszego poznania kandydata na przyszłego lokatora, w tym jego sytuacji majątkowej. O co pytać wynajmując mieszkanie? Przede wszystkim o to, skąd jest zainteresowany, czy pracuje i jakie ma plany na najbliższe miesiące. Warto również dowiedzieć się, jak długo zamierza mieszkać w prezentowanym mieszkaniu, czy ma zwierzęta, etc. Szczególnie ważne jest potwierdzenie płynności finansowej najemcy. Oczywiście istnieje szansa, że przyszły lokator będzie oszukiwał w kwestii posiadanego dochodu, dlatego warto to potwierdzić w dniu, w którym będzie podpisywana umowa najmu mieszkania. Jak się zabezpieczyć? Można prosić przyszłego lokatora np. o przedstawienie umowy o pracę albo skorzystać z oferty flatte. Dzięki współpracy z AIS Gateway zweryfikujemy możliwości finansowe do regulowania należności potencjalnego najemcy

Podpisz umowę

Jak podpisać umowę wynajmu mieszkania? Co do zasady prawo nie narzuca właścicielom żadnej formy porozumienia się, co do warunków, czyli dozwolona jest zarówno umowa ustna, jak i podpisanie umowy najmu w wersji papierowej. Dla celów dowodowych, warto jednak zdecydować się na drugą opcję. Podpisanie umowy najmu chroni wynajmującego, gdy jej treść zawiera odpowiednie postanowienia. 

Niestety prawo ogranicza ich swobodę w kształtowaniu treści, jakie zawiera umowa najmu mieszkania. Jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi najemcami? Przede wszystkim zamieszczając w treści umowy postanowienia zakazujące prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, ograniczające korzystanie z mieszkania przez inne osoby, w tym. zakaz jego podnajmowania. Co jeszcze warto zamieścić w umowie najmu? Na przykład wskazanie prawa właściciela do kontroli lokalu i wejścia do lokalu na wypadek awarii.

Wartą uwagi formą zabezpieczenia wynajmującego jest również umowa najmu okazjonalnego, o którym przeczytasz w dalszej części artykułu.

Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy

Samo podpisanie umowy najmu mieszkania nie wystarczy do zabezpieczenia interesów właściciela. Konieczne jest przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest to dokument, który potwierdza wydanie lokalu najemcy i kluczy do niego. Wskazuje również standard i wyposażenie mieszkania, aktualny stan liczników, stan poszczególnych obiektów w lokalu oraz obecne uszkodzenia. Warto zadbać o dokumentację fotograficzną i dołączyć ją do protokołu. Oczywiście protokół powinien być podpisany przez obie strony, tj. wynajmującego i najemcę.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu

Podpisując umowę najmu należy wskazać warunki jej wypowiedzenia, które uzależnione są od tego, czy jest ona zawarta na czas nieoznaczony lub określony. W przypadku pierwszej opcji, strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. Jeśli w umowie ich nie określono, umowa jest rozwiązywana z zachowaniem terminów ustawowych. Zgodnie z art. 673 §2 kodeksu cywilnego, „gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, a gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, z kolei gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód”.

W przypadku umów na czas określony, strony muszą wskazać konkretne okoliczności, w których można wypowiedzieć najem przed czasem. Jeśli strony nie wskażą w umowie konkretnego okresu wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe, o których mowa powyżej.

Najem okazjonalny

Jak jeszcze zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania? Podpisując umowę najmu okazjonalnego. Opcja ta dotyczy tylko mieszkań służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, w których najemcą musi być osoba fizyczna. Nie mogą z niego korzystać osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Te mogą skorzystać z najmu instytucjonalnego. Na czym polega najem okazjonalny? Umowa zawierana jest na piśmie pod rygorem nieważności. Nawiązywana jest na czas określony, który może trwać najwyżej 10 lat. W umowie można określić również dodatkowe postanowienia. Na przykład kary umowne za niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków i zasady odpowiedzialności za wyrządzone szkody lub dodatkowe obowiązki najemcy.

Najważniejsze w najmie okazjonalnym jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, o ile najemca nie zrobi tego dobrowolnie. O ile sama umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w formie zwykłej, o tyle oświadczenie najemcy musi mieć formę aktu notarialnego.  

Zabezpiecz się kaucją

Oferując wynajem mieszkania, zabezpieczeniem wynajmującego jest również kaucja. Najlepiej jeśli jej wysokość odpowiada płatnościom najemcy za przynajmniej jeden miesiąc. Oczywiście kaucja może być wyższa. Jednak warto mieć na względzie, że im wyższa kaucja, tym większe będą trudności w znalezieniu chętnego na mieszkanie.

Monitoruj terminowość płatności

Wskazane jest również monitorowanie terminowości płatności, a w przypadku pojawienia się problemów, należy szybko działać, np. wysyłając stosowne wezwanie do lokatora. Dobrym pomysłem jest wysyłanie kilka dni przed upływem terminu płatności wiadomości tekstowej z przypomnieniem o zapłacie czynszu.

Ubezpiecz mieszkanie

Jak jeszcze zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania? Koniecznie należy się ubezpieczyć. Dobra polisa OC pomoże pokryć straty finansowe, do jakich doprowadził lokator. Z ubezpieczenia można pokryć koszty remontu, jak i naprawy oraz wymiany sprzętu lub mebli. Wszystko zależy jednak od polisy, dlatego przed wyborem ubezpieczenia należy się wczytać w treść warunków umowy. 

Już wkrótce flatte zaoferuje swoim klientom możliwość skorzystania z ubezpieczenia dedykowanego wynajmującym i najemcą. Pozwoli ono na np. na pokrycie strat w przypadku braku uiszczenia opłat przez najemcę.

Poznaj obowiązki wynajmującego mieszkanie

Należy pamiętać, że wynajmujący ma nie tylko prawa, ale również pewne obowiązki. Do najważniejszych należy dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń oraz istniejących urządzeń i instalacji. Poza tym, obowiązkiem właściciela jest również wymiana zużytych elementów wyposażenia mieszkania przez poprzedniego lokatora.

Rozliczaj podatek od wynajmu mieszkania

Dochody uzyskiwane od wynajmu mieszkania są opodatkowane, co oznacza, że właściciel musi podzielić się zyskami z fiskusem. Polski Ład ograniczył możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów z tytułu najmu. Aktualnie jedyną opcją jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego stawka wynosi 8,5% lub 12,5%. Pierwsza dotyczy właścicieli, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 000 zł, a druga – pozostałych inwestorów. Przy czym stawka 12,5% ma zastosowanie jedynie do nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł.

Jak wszcząć egzekucję?

Może się zdarzyć, że lokator nie zapłaci i nie zechce opuścić mieszkania. Jak wszcząć egzekucję? W przypadku klasycznej umowy, właściciel powinien wystąpić z powództwem do właściwego sądu i czekać na wydanie stosownego orzeczenia. Po nadaniu klauzuli wykonalności może podjąć dalsze działania. W przypadku najmu okazjonalnego – właściciel po wcześniejszym wezwaniu lokatora do opuszczenia mieszkania, występuje do właściwego sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Następnie po jej otrzymaniu, może wystąpić do właściwego komornika z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko upartemu najemcy. 

‍