Inwestycja w mieszkania na wynajem

Oczywiście inwestycja w mieszkania na wynajem może być doskonałym posunięciem i sposobem na bezpieczne ulokowanie pieniędzy. Niestety nie każda inwestycja na rynku nieruchomości musi zakończyć się sukcesem. O czym należy pamiętać, inwestując w mieszkania na wynajem? Przede wszystkim o wybraniu właściwej nieruchomości.

Inwestycja w mieszkania

Inwestycja w mieszkania na wynajem

Oczywiście inwestycja w mieszkania na wynajem może być doskonałym posunięciem i sposobem na bezpieczne ulokowanie pieniędzy. Niestety nie każda inwestycja na rynku nieruchomości musi zakończyć się sukcesem. O czym należy pamiętać, inwestując w mieszkania na wynajem? Przede wszystkim o wybraniu właściwej nieruchomości.

Co to jest mieszkanie inwestycyjne?

To po prostu nieruchomość lokalowa, która zakłada przeznaczenie pod mieszkanie na inwestycje. Z pewnością inwestycja w mieszkania może być doskonałym sposobem na zwiększenie posiadanych aktywów i ulokowanie nadwyżki pieniędzy w bezpiecznym miejscu. W przeciwieństwie do innych form inwestowania pieniędzy, tego typu inwestycja jest mniej ryzykowna i bardziej dochodowa. Właściciel może liczyć na dochód z najmu, a dodatkowo  uzyskać stosunkowo szybki zwrot z inwestycji w mieszkanie dzięki wzrostowi wartości mieszkania. 

Warto podkreślić, że przeznaczenie mieszkania na inwestycje nie dotyczy tylko kupujących nieruchomości za gotówkę, którzy chcą zainwestować nadwyżkę pieniędzy. Często na ten krok decydują się początkujący inwestorzy, którzy nie posiadają dużego kapitału, a zakup mieszkania finansują z kredytu bankowego. Z kolei środki własne przeznaczają na remont i wykończenie mieszkania.

Na czym polega inwestycja w mieszkanie?

Inwestorzy mogą prowadzić biznesy na rynku nieruchomości w różny sposób. Po pierwsze, mieszkanie, jako inwestycja może być sprzedane po “odświeżeniu” co wiąże się z tzw. flipowaniem. Innym sposobem jest wynajmowanie kupionego mieszkania. 

Flipowanie zakłada nabycie mieszkania po okazjonalnej cenie, wyremontowanie i wykończenie go, a następnie sprzedaż z jak największym zyskiem. Wszystko po to, żeby osiągnąć wysoki zwrot z inwestycji w mieszkanie. Taka opcja pozwala osiągnąć szybki dochód, ale zazwyczaj wymaga zainwestowania większej gotówki na start. 

Z kolei inwestycja w mieszkania na wynajem opiera się na zakupie nieruchomości i wynajmowaniu jej przez określony czas z zyskiem. Oczywiście nie ma znaczenia, czy mieszkanie, jako inwestycja pozyskiwane jest z rynku wtórnego, czy kupowane jest na rynku pierwotnym. Warto podkreślić, że z tych dwóch opcji większą popularnością cieszy się inwestowanie w mieszkanie na wynajem.

W jaki mieście kupić mieszkanie na wynajem?

Gdzie inwestować w nieruchomości? Mieszkanie inwestycyjne może być zlokalizowane w dowolnym miejscu. Najczęściej jednak wybierane są mieszkania w miastach, w których jest duży popyt na mieszkania do wynajęcia. Dlatego inwestorzy często decydują się na zakup mieszkania inwestycyjnego np. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku lub Katowicach. Ceny mieszkań do wynajęcia w tych miastach w ostatnim czasie miały tendencję mocno wzrostowąd i są mocno zróżnicowane. Przykładowo, według ekspertów Otodom Analytics, średnia cena mieszkania do wynajęcia w lipcu w Gdańsku wynosiła 3499 zł. A cena lokalu do wynajęcia o powierzchni 40–59 m2 wynosiła w tym mieście 3204 zł miesięcznie. 

Inwestorzy często kierują się również dostępnością mieszkań do wynajęcia w danej miejscowości. Mała dostępność wraz z rosnącym popytem wpływają na wzrost cen mieszkań do wynajęcia. Przykładowo, według serwisu Otodom, w lipcu w Poznaniu baza mieszkań na wynajem zmniejszyła się aż o 11 proc. Z kolei we Wrocławiu i w Warszawie liczba ta spadła o 5 proc. 

Jakie mieszkanie jest najbardziej opłacalne pod inwestycję?

Najbardziej opłacalna jest inwestycja w mieszkania, które cieszą się największym zainteresowaniem ze strony najemców. Co to oznacza? Po pierwsze, warto wybierać średniej wielkości mieszkania inwestycyjne. Czyli takie, które mają powierzchnię ok. 40-60 m2. Po drugie, wskazany jest wybór nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach. To znaczy warto wybierać mieszkania inwestycyjne położone w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum miasta i mieszczących się w pobliżu uczelni wyższych. 

Na wzrost wartości mieszkania i większy popyt wpływ ma również standard mieszkania. Czyli między innymi to, czy nieruchomość położona jest na osiedlu zamkniętym i strzeżonym oraz czy w bloku jest winda. Na zainteresowanie ofertą najmu mieszkania wpływa przynależność miejsca parkingowego w hali garażowej lub miejsca postojowego przed budynkiem. Równie ważny jest standard mieszkania i przynależność do lokalu balkonu lub ogródka oraz komórki lokatorskiej.

Mniejsze znaczenie ma rodzaj budynku, w którym mieści się mieszkanie. Zatem, czy mieszkanie w kamienicy to dobra inwestycja? Tak, jeśli utrzymana jest w dobrym stanie. Rodzaj budynku nie ma decydującego znaczenia. Przykładowo w centrum Warszawy dominują kamienice, a ceny mieszkań są wyższe niż przykładowo na Białołęce, gdzie dominuje nowa zabudowa. 

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Nie da się jednoznacznie powiedzieć, ile można zarobić na wynajmie mieszkania. Wpływ na zysk z inwestycji ma wiele czynników, w tym popyt na nieruchomości do wynajęcia, lokalizacja budynku, a nawet wybór samego mieszkania. Inwestor przed podjęciem decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, powinien sprawdzić, czy inwestycja w ten lokal do wynajęcia jest opłacalna. Jak to zrobić?

Opłacalność inwestycji w mieszkania do wynajęcia oblicza się obliczając stopę zwrotu z wynajmu. W tym celu stosuje się dwa wskaźniki: ROI, czyli stopę zwrotu z inwestycji i ROE, którym jest stopa zwrotu z kapitału własnego. Wskaźniki te przedstawia się w ujęciu procentowym. Pierwszy, pozwala określić stosunek wypracowanych przychodów z wynajmu w relacji do poniesionych kosztów. Najczęściej przedstawia się go, jako roczną stopę zwrotu z inwestycji. Natomiast ROE stosuje się w przypadku mieszkań, których zakup był finansowany kredytem lub innym finansowaniem zewnętrznym.

Czy warto inwestować w mieszkanie na wynajem

Wielu początkujących inwestorów zastanawia się, czy warto kupić w mieszkanie na wynajem. Niewątpliwie inwestycja w mieszkania na wynajem stanowi bezpieczny sposób ulokowania posiadanego kapitału. Może to być także doskonały sposób na zwiększenie przychodów, czego dowodem jest stały wzrost cen najmu mieszkań w Polsce i rosnący popyt na mieszkania do wynajęcia.

Niestety nie zawsze zakup mieszkania jest dobrym posunięciem. Żeby zyskać na inwestycji w mieszkania na wynajem trzeba potrafić wybrać atrakcyjną nieruchomość. Przy czym atrakcyjna nie oznacza w tym przypadku nabycia mieszkania w najtańszej cenie. Wybór właściwego mieszkania wymaga posiadania odpowiedniej znajomości rynku mieszkaniowego w kraju, prawa i trendów rynkowych. Osoby, które tej wiedzy nie posiadają, powinny skontaktować się z ekspertami z branży, którzy pomogą wskazać atrakcyjne mieszkanie inwestycyjne.

Dlaczego nie inwestować w nieruchomości?

Z uwagi na rosnące ceny wynajmu mieszkań, właścicieli nieruchomości kusi inwestycja w mieszkanie. Czy warto? Inwestycja w mieszkania posiada wiele zalet, ale są jednak pewne jej minusy. Dlaczego nie inwestować w nieruchomości? Pierwszym minusem inwestycji w mieszkania jest konieczność posiadania dużych pieniędzy na start. Oczywiście istnieje możliwość skorzystania z finansowania zewnętrznego, ale to jednak zawsze wiąże się z pewnymi kosztami i ryzykiem. Poza tym, zwrot z inwestycji w nieruchomości do wynajęcia może potrwać nawet kilkanaście lat. Posiadanie mieszkania inwestycyjnego do wynajęcia wiąże się z koniecznością jego doglądania, a przynajmniej sprawnego zarządzania nim, co jest z kolei czasochłonne. Pewnym rozwiązaniem jest zlecenie zarządzania nieruchomościami podmiotowi zewnętrznemu takiemu jak flatte. Jeśli jednak wspomniane wady nie stanowią dla Ciebie przeszkody, inwestuj w nieruchomości.

Jak wynająć swoje mieszkanie inwestycyjne?

Posiadanie mieszkania inwestycyjnego na wynajem wiąże się z koniecznością znalezienia najemcy. Jak to zrobić? Pierwszą opcją jest wynajęcie mieszkania na własną rękę. Można zamieścić ogłoszenie w mediach i czekać na potencjalnych najemców. Drugą możliwością jest współpraca z lokalnymi biurami nieruchomości. Ta opcja jednak wiąże się z kosztami. Pośrednicy najczęściej pobierają opłatę w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest ona pobierana przez agenta nieruchomości przy podpisaniu umowy najmu z przyszłym lokatorem. Trzecią opcją jest współpraca z profesjonalnymi firmami, które zajmują się zarządzaniem nieruchomościami. Oczywiście to też wiąże się z kosztami, ale właściciel mieszkania nie musi zajmować się swoją nieruchomością. Jego udział w procesie ogranicza się do okazjonalnego kontaktu z zarządcą i odnotowywania wpływu środków na konto z tytułu najmu.

O czym pamiętać inwestując w mieszkania na wynajem

Inwestycja pod wynajem może być całkiem dochodowym biznesem. Należy jednak pamiętać, że sukces działalności można uzyskać tylko przez bezpieczne inwestowanie w nieruchomości. Co to oznacza? Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości obejmuje zarówno zakup mieszkań gwarantujących wysoką stopę zwrotu, jak i zabezpieczenie swoich interesów podczas wynajmu lokalu najemcy. Podstawową rolę odgrywa tutaj podpisanie umowy najmu, która zawiera oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu. Treść umowy powinna zawierać postanowienia, które chronią wynajmującego. Poza tym, należy rozliczać się z fiskusem z dochodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu mieszkań inwestycyjnych.

O autorze
Masz pytania?
Umów się na rozmowę
Ostatnie artykuły