Prawo, a obowiązki wynajmującego mieszkanie
Obowiązki wynajmującego mieszkanie mogą wynikać zarówno z mocy prawa, jak i postanowień umowy. Przy czym treść umowy najmu nie może naruszać przepisów prawa, ani sprzeciwiać się właściwości stosunku prawnego, ani zasadom współżycia społecznego. Co w przypadku, kiedy obowiązki właściciela nieruchomości wobec najemcy wyszczególnione w zawartej umowie najmu są sprzeczne z treścią ustawy? Zasadniczo obowiązuje zasada swobody umów, natomiast w przypadku sprzeczności postanowień z treścią obowiązującego prawa, w tym w szczególności ustawą o prawach lokatorów, tego typu postanowienia zawarte w umowie są nieważne, czyli nie rodzą skutków prawnych.
Prawo wynajmu mieszkania w Polsce, w tym obowiązki wynajmującego mieszkanie wynikające z przepisów prawa wymienione są przede wszystkim w dwóch aktach prawa. Pierwszym jest ustawa z 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Drugim jest Kodeks cywilny, a dokładniej przepisy w dziale I. Znajomość wspomnianych powyżej aktów prawa jest niezbędna przy tworzeniu zgodnej z prawem umowy najmu.
Podstawowe obowiązki wynajmującego mieszkanie
Bezsprzecznie podstawowym obowiązkiem wynajmującego mieszkanie jest wydanie lokalu najemcy. Mieszkanie musi być w stanie zgodnym z ustaleniami i gotowe do użytkowania. Wynajmujący zobowiązany jest również do umożliwienia najemcy korzystania z lokalu. W praktyce oznacza to obowiązek wydania kluczy do lokalu w umówionym terminie. Kolejnym obowiązkiem właściciela mieszkania jest określenie wysokości czynszu i dodatkowych opłat. Warto pamiętać, że do obowiązków inwestora należy także spisanie stanu liczników i protokołu zdawczo-odbiorczego. Kolejnym obowiązkiem wynajmującego mieszkanie, o którym wynajmujący często zapominają, jest okazanie najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu.
To nie jedyne obowiązki właściciela nieruchomości wobec najemcy. Zgodnie z prawem, obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny obejmują również zapewnienie prawidłowego działania istniejących urządzeń i instalacji. W szczególności tych związanych z nieruchomością, które umożliwiają lokatorowi korzystanie z wody, energii elektrycznej oraz paliw gazowych i ciekłych, ciepła, dźwigów osobowych i innych instalacji oraz urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Za jakie naprawy odpowiada wynajmujący, a za jakie najemca
Oczywistym jest, że zarówno sprzęty, jak i urządzenia ulegają awariom i zużyciu. Wiąże się to z koniecznością ich naprawy lub wymiany. O ile właściciel mieszkania jest równocześnie jego lokatorem, nie ma problemu z określeniem, kto jest odpowiedzialny za tego typu konserwacje i naprawy. Problem pojawia się w przypadku mieszkań wynajmowanych. Tam z jednej strony występuje właściciel mieszkania, a z drugiej – najemca, który zamieszkuje ów lokat. Kto zatem jest odpowiedzialny za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Zgodnie z prawem obowiązek zapewnienia przez wynajmującego mieszkanie sprawnego działania urządzeń i instalacji związanych z mieszkaniem nie oznacza, że jest on odpowiedzialny za wszystkie naprawy. Za część napraw odpowiedzialny jest inwestor, a za pozostałe lokator. Zatem za jakie naprawy odpowiedzialny jest wynajmujący, a za jakie najemca?
Naprawy, za które odpowiada wynajmujący mieszkanie
Niewątpliwie tym, co powinien zapewnić wynajmujący mieszkanie jest prawidłowe funkcjonowanie urządzeń i instalacji w lokalu. Zatem jest on zobowiązany do dokonywania napraw lokalu, jego pomieszczeń i urządzeń, instalacji i elementów wyposażenia technicznego. Jego obowiązkiem jest przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z których one powstały. Co to oznacza w praktyce? Właściciel mieszkania musi naprawić niesprawne urządzenia znajdujące się w lokalu nawet, jeśli za ich uszkodzenie odpowiada najemca. Należy jednak podkreślić, że w takiej sytuacji to najemca zobowiązany jest do pokrycia strat powstałych z jego winy.
Wśród napraw, które musi wykonać właściciel mieszkania należy wymienić naprawę lub wymianę wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, ale bez armatury i wyposażenia. Inwestor zobowiązany jest również do napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej, ale z wyjątkiem osprzętu. Poza tym, wynajmujący mieszkanie musi wymienić piece grzewcze, stolarkę okienną i drzwiową, tynki oraz podłogi, posadzki i wykładziny podłogowe.
Za jakie naprawy odpowiada najemca
Prawo narzuca również pewne obowiązki na najemców. Zgodnie z przepisami prawa, najemca ma obowiązek utrzymywać mieszkanie oraz pomieszczenia, do których korzystania jest uprawniony, we właściwym stanie higieniczno-sanitarnym i technicznym. Jego obowiązkiem jest również przestrzeganie porządku domowego. Poza tym, najemca ma obowiązek dbać o mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, w której zlokalizowane jest mieszkanie.
A jeśli wystąpi konieczność dokonywania remontów lub napraw, to lokator zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw w zajmowanym lokalu. O jakich drobnych naprawach mowa? Najemca zobowiązany jest do malowania pomieszczeń i tapetowania. W zależności od konkretnego przypadku jego obowiązkiem może być również naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów. Poza tym, lokator jest odpowiedzialny za konserwację podłóg, okien i drzwi oraz ich malowanie. Co jeszcze należy do obowiązków najemcy? Zgodnie z prawem lokator zobowiązany jest między innymi do dokonywania naprawy urządzeń sanitarnych i naprawiania mebli.
Pozostałe obowiązki najemcy
Warto zwrócić uwagę, że na najemcy spoczywają również obowiązki, które nie są związane z naprawami i konserwacjami. Co jeszcze spoczywa na lokatorze wynajmującym mieszkanie? Oczywistym jest, że najemca zobowiązany jest również do terminowego opłacania czynszu oraz różnego typu rachunków związanych z użytkowaniem mieszkania. Mowa tutaj między innymi o opłatach za mediach. Następnym obowiązkiem najemcy jest utrzymanie mieszkania w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym. Poza tym, zobowiązany jest do dbania o część wspólną nieruchomości. Czyli m.in. dbania o klatkę schodową i windę. Warto jednak zwrócić uwagę, że tak jak zostało podkreślone wcześniej, w praktyce za utrzymanie powierzchni wspólnych odpowiada wspólnota lub spółdzielnia. Rola najemcy ogranicza się głównie do niezaśmiecania części wspólnych i nie niszczenia jej. Co jeszcze należy do jego obowiązków? Najemca zobowiązany jest również do przestrzegania postanowień umowy. Przykładowo w umowie może znaleźć się zakaz podnajmowania lokalu lub prowadzenia w nim działalności gospodarczej albo trzymania zwierząt w mieszkaniu.
Dbanie o otoczenie nieruchomości
Obowiązkiem wynajmującego mieszkanie jest również dbanie o otoczenie nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że co do zasady obowiązek utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia spoczywa na spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej.
Czy wynajmujący musi pokazać rachunki?
Bezsprzecznie wynajmujący mieszkanie musi pokazać najemcy rachunki, do których regulowania zobowiązany jest lokator, za każdym razem, kiedy ten tego żąda. Prawa najemcy umożliwiają lokatorowi wgląd w rachunki związane z mieszkaniem, które ma regulować lokator.
Prawa wynajmującego mieszkanie
Omawiając obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny warto wspomnieć również o jego prawach. Jakie prawa ma wynajmujący mieszkanie? Podstawowym prawem właściciela mieszkania jest pobieranie od najemcy czynszu wraz z umówionymi opłatami w ustalonym terminie. Kolejnym prawem wynajmującego mieszkanie jest uzależnienie podpisania umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji. Prawa wynajmującego obejmują również prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do mieszkania, jeśli stanowi to zabezpieczenie czynszu i opłat. Inwestor ma prawo do kontroli stanu technicznego i wizualnego mieszkania. Jakie jeszcze prawa ma wynajmujący mieszkanie? Właściciel mieszkania ma również prawo do podniesienia opłat za czynsz. Wówczas wypowiada na piśmie dotychczasową wysokość czynszu z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Właściciel ma prawo żądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego mieszkania lub zatrzymać za zapłatą odpowiedniej kwoty odpowiadającej ich wartości dokonanych ulepszeń z chwili zwrotu, jeżeli najemca ulepszył mieszkanie bez zgody właściciela nieruchomości.
Najemca i jego prawa
Jakie podstawowe prawa najemcy przysługują osobom, które zdecydują się na wynajem mieszkania. Prawa lokatora obejmują przede wszystkim weryfikację zgodności mieszkania z ogłoszeniem i umową. Poza tym, najemca ma prawo do sprawdzenia tytułu prawnego do nieruchomości osoby, która podaje się za jej właściciela. Prawa najemcy obejmują również prawo do wprowadzania zmian i przeprowadzania remontów za zgodą właściciela nieruchomości. Poza tym, najemca ma prawo do prywatności, a właściciel jest zobowiązany do przestrzegania tego prawa lokatora. Ponadto, najemca ma prawo otrzymać od właściciela nieruchomości okazania mu świadectwa charakterystyki energetycznej wynajmowanego mieszkania.
Prawa najemcy w związku z usterkami
Prawa lokatora obejmują również prawo zwrotu kaucji w sytuacji, gdy nie zachodzą przesłanki do potrącenia należności z wpłaconej wcześniej kaucji, czyli jego stan techniczny nie ma negatywnego wpływu na możliwość korzystania z lokalu. Natomiast, jeśli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Poza tym, prawem najemcy jest również żądanie sprawnego reagowania inwestora na usterki. To znaczy, że lokator ma prawo wyznaczyć właścicielowi mieszkania rozsądny termin naprawy. A jeśli ten tego nie zrobi, najemca może naprawić wadliwe urządzenie na jego koszt.
Zgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego
Właściciele decydujący się na inwestycje w mieszkania do wynajęcia muszą wiedzieć, że ich obowiązkiem jest zgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego. Aczkolwiek zgłoszenie najmu do US dotyczy jednak tylko umów najmu zawartych w formie najmu okazjonalnego. Do kiedy zgłosić wynajem mieszkania? Aktualnie, właściciele mieszkania, którzy zdecydowali się na najem okazjonalny mają 14 dni na zgłoszenie najmu do właściwego urzędu skarbowego. Jak zgłosić wynajem mieszkania? Prawo nie narzuca na inwestorów żadnych konkretnych druków, co oznacza, że wystarczy zamieścić w zaadresowanym do fiskusa piśmie najważniejsze informacje na temat wynajmowanej nieruchomości. W przypadku najmu prywatnego, dochody z wynajmu mieszkań są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
.webp)