Rosnącą popularnością cieszą się inwestycje na rynku nieruchomości. Początkujący inwestorzy zastanawiają się, jak wynająć mieszkanie w sposób bezproblemowy i nie narażać się na zbędne ryzyko. Niewątpliwie jednym ze sposobów jest konsultacja takiej czynności z profesjonalnymi podmiotami działającymi na rynku najmu. Mając na uwadze zmieniającą się sytuację na rynku i przepisy prawa, wyjaśniamy poniżej, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i ograniczyć związane z tym ryzyko i poświęcony czas.
Czy wynajem mieszkania się opłaca?
Inwestowanie w nieruchomości to opłacalna forma lokowania posiadanych oszczędności – niemniej wymaga mądrego podejścia i przeliczenia kilku parametrów tak, aby w prosty sposób można uzyskać oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji. Według najnowszych danych, średnia stopa zwrotu kształtuje się na poziomie 4-8 proc. biorąc pod uwagę jedynie zwrot generowany przez czynsz najmu. Oczywiście zależą one m. in. od lokalizacji i standardu lokalu. Zapewne dlatego inwestowanie w mieszkania do wynajęcia stanowi coraz popularniejszą formę lokowania pieniędzy, a właściciele coraz chętniej decydują się wynajem mieszkania. Oprócz generowanego przychodu z czynszu właściciel może liczyć na wzrost wartości nieruchomości w czasie, co znacząco poprawia parametry opłacalności inwestycji. Co trzeba zrobić żeby na tym nie stracić? Na pewno przemyśleć kilka istotnych kwestii mających wpływ na ekonomikę przedsięwzięcia.
Opłacalność wynajmu mieszkania
Opłacalność inwestycji w mieszkania do wynajęcia uzależniona jest od kilku czynników, w tym od wyboru odpowiedniej nieruchomości, jej lokalizacji, standardu wyposażenia oraz grupy docelowej, dla której dana nieruchomość ma być przygotowana do wynajęcia. Dlatego przed podjęciem decyzji dotyczącej zakupu mieszkania pod wynajem warto określić swoje oczekiwania w zakresie inwestycji i wziąć pod uwagę sugestię doradców w tym zakresie. Odpowiednie podejście do tej decyzji może dać efekt generowania lepszych dochodów. Rozważając opcję wynajmu mieszkania, należy pamiętać o tym, kto może wynająć mieszkanie. Co do zasady, może to zrobić każdy, kto posiada tytuł prawny do lokalu. Są jednak pewne ograniczenia. Przykładowo osoby, które korzystają z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., nie mogą wynajmować mieszkania.
Co wpływa na wysokość opłat przy wynajmie mieszkania
Na koszt wynajmu mieszkania wpływa wiele czynników. Bezsprzecznie droższe są mieszkanie zlokalizowane w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, czy Gdańsk. Oczywiście wpływ na cenę ma lokalizacja w samym mieście, standard lokalu i nieruchomości, w której jest zlokalizowany oraz jego wielkość. Droższe będą te, które wykończone są w modnym stylu i posiadają wysokiej jakości wyposażenie oraz zlokalizowane w dobrze utrzymanych budynkach z windą na osiedlach strzeżonych.
Ile kosztuje wynajem swojego mieszkania?
Ilość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmniejsza się w ostatnich latach. W porównaniu z 2021 r. zmniejszyła się prawie o połowę. Konsekwencją jest wzrost zainteresowania mieszkaniami do wynajęcia, których cena rośnie. Ceny najmu w Polsce zwiększyły się ok. 30-40 proc. r/r w zależności od lokalizacji i standardu. Nie mniej jednak większe koszty najmu mieszkania wynikają nie tylko ze wzrostu opłat pobieranych przez właściciela lokalu, ale również przez rosnące czynsze i koszty licznikowe. Wzrosły one w ciągu ostatniego roku o ok. 30 proc. Gdzie odnotowano najbardziej dotkliwe wzrosty cen mieszkań do wynajęcia? Oczywiście w największych miastach w Polsce. Co ciekawe, największy wzrost miał miejsce w Krakowie, gdzie odnotowano podwyżkę o ponad 36 proc. Oznacza to, że cena wynajmu średniej wielkości mieszkania wynosi tam 3182 zł. Niewiele mniejsze wzrosty cen odnotowano w Łodzi (33 proc.), Wrocławiu (31 proc.), Białymstoku (30,7 proc.) i Gdańsku (29,8 proc.). W Warszawie ceny wzrosły o 22,1 proc. Średnia cena najmu mieszkania o powierzchni 40-60 m2 wynosi 4923 zł.
Mam mieszkanie na wynajem – co dalej?
Kiedy mieszkanie jest już gotowe do wynajęcia, właściciel może zacząć szukać lokatora. Jak i gdzie? Po pierwsze, inwestor może szukać najemcy na własną rękę. Wystarczy, że opublikuje ogłoszenie o mieszkaniu do wynajęcia w popularnych serwisach ogłoszeniowych, jak np. OLX i Otodom. O ile w przypadku pierwszego z wymienionych serwisów dodanie podstawowej wersji ogłoszenia jest bezpłatne, o tym w przypadku drugiego będzie trzeba ponieść pewne opłaty.
Warto również zamieścić ofertę wynajmu mieszkania w najpopularniejszych serwisach społecznościowych. Nie warto ograniczać się do swojej tablicy, ponieważ większą skuteczność można osiągnąć zamieszczając post z ofertą wynajmu mieszkania na tematycznych grupach na Facebooku.
Inną opcją poszukiwania lokatora jest współpraca z agencjami nieruchomości, które pośredniczą w najmie mieszkań. Pośrednicy jednak pobiorą od nas opłatę, która najczęściej uzależniona jest od wysokości czynszu. Zazwyczaj wynosi ona od 50% do 200% jednomiesięcznego czynszu. Jest też inna możliwość – właściciele mogą skorzystać z usług firmy takiej jak flatte, która zajmuje się zarządzaniem najmem. Naszą przewagą w stosunku do indywidualnego podejścia do najmu jest to, że współpracujemy również z firmami poszukującymi dla swoich pracowników większej ilości mieszkań. W takim przypadku jesteśmy w stanie przygotować “paczkę” np. 50-70 mieszkań, składającą się z mieszkań pod nasza opieką przekazanych nam przez indywidualnych inwestorów, którzy posiadają jedno lub 2 mieszkania.
Zarządzanie najmem
Na czym polega zarządzanie najmem i jak działa wynajem mieszkania przez taką firmę? To kompleksowa obsługa wynajmu nieruchomości, która zapewnia możliwość uzyskiwania zysków z wynajmu mieszkania bez osobistego angażowania się w ten proces. W przeciwieństwie do współpracy z agentem nieruchomości nie ogranicza się wyłącznie do znalezienia lokatora i pośredniczenia przy podpisaniu umowy.
Firma zajmująca się zarządzaniem najmem szuka lokatora, podpisuje z nim umowę. Następnie sporządza protokół i wydaje mieszkanie, pobiera opłaty od najemcy, opłaca czynsz do spółdzielni lub administracji oraz media. Jeśli występują jakiekolwiek usterki w mieszkaniu – zajmuje się ich usunięciem. Poza tym firma zapewnia naprawę i zakup wyposażenia. Jeśli dotychczasowy najemca rezygnuje z najmu – firma szuka następnego, a przedtem przygotowuje protokół i odbiera mieszkanie rozliczając kaucję w imieniu właściciela
Właściciel mieszkania może pozostawać w stałym kontakcie z zarządcą najmem dzięki naszej firmowej aplikacji i dedykowanemu portalowi online. To dobra opcja przede wszystkim dla zapracowanych inwestorów, właścicieli mieszkań, którzy nie mieszkają w bliskiej odległości od lokalu, co utrudnia sprawowanie nadzoru nad nieruchomością oraz tych, którzy nie chcą zaprzątać sobie głowy problemami z wynajmem mieszkania.
Komu wynająć mieszkanie?
Inwestor, który chce wynająć mieszkanie, musi zastanowić się komu wynająć lokal. Kto może wynajmować mieszkanie? Może to być zarówno osoba fizyczna, jak i firma. To znaczy, że inwestor musi podjąć decyzję, czy woli swoje mieszkanie wynająć firmie, która lokal przeznaczy na prowadzenie w nim działalności, czy osobie prywatnej, która wykorzysta go do celów mieszkaniowych. Istnieje też trzecia opcja, wynajmu mieszkań firmie, która oferuje je swoim pracownikom jako benefit w ramach stosunku pracy. Co wybrać? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Na kłopotliwego lokatora można trafić zarówno wśród firm, jak i osób fizycznych. Warto jednak przeanalizować plusy i minusy każdego z rozwiązań.
Wynajęcie mieszkania firmie
Wystarczy pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze, jeśli inwestor decyduje się na wynajem mieszkania firmie, powinien przemyśleć, jaki typ działalności mógłby być prowadzony w tym lokalu i czy miejscowy plan lub pozwolenie na budowę nie ogranicza w tym zakresie świadczenia jakiś usług. Dodatkowo niektóre z usług - np. medyczne będą wymagały spełnienia szeregu wymogów ze strony różnych instytucji, np. sanepidu..Warto w tej sytuacji zastanowić się także, która działalność przyniesie najmniejsze szkody i ewentualne niedogodności dla sąsiadów i innych mieszkańców budynku. Usługi świadczone przez psychologa czy biuro księgowe będą powodować niższe zużycie niż przykładowo usługi fryzjerskie. Dobrą praktyką jest weryfikacja sytuacji finansowej przedsiębiorcy. Jak można sprawdzić, czy właściciel firmy jest wypłacalny? Jeśli to spółka kapitałowa, można sprawdzić sprawozdania finansowe z ostatnich lat. Warto zerknąć do KRD, czyli Krajowego Rejestru Długów, czy nie widnieje tam potencjalny najemca. Poza tym, można pomyśleć o sprawdzeniu opinii o firmie na stronach internetowych i w social mediach.
Inwestor nie musi się obawiać wynajmowania mieszkania firmie. Bezpieczny wynajem firmie jest możliwy i niewiele różni się od wynajęcia lokalu osobie fizycznej. Co ważne, żeby wynajmować mieszkanie przedsiębiorcy, nie trzeba prowadzić firmy lub wystawiać FV.
Mieszkanie do wynajęcia osobie fizycznej
Jeśli właściciel chce wynająć mieszkanie osobie fizycznej, powinien zastanowić się nad kilkoma ważnymi kwestiami. Po pierwsze, ile osób docelowo może zamieszkiwać w lokalu. Należy przemyśleć, czy mieszkanie jest przeznaczone dla singla, pary, grupy znajomych czy rodziny. Drugą kwestią pozostaje obecność zwierząt i dzieci w mieszkaniu. Właściciel musi również rozważyć kwestię tego czy pozwoli na dokonanie drobnych zmian w lokalu, np. przemalowanie ścian, powieszenie obrazów lub wstawienie innych mebli. Niezmiernie ważną kwestią jest określenie zdolności najemcy do regularnego dokonywania opłat za mieszkanie. W tym przypadki przychodzimy z pomocą dzięki aplikacji flatte oraz współpracy z firmą weryfikującą standing najemcy - AIS Gateways jesteśmy w stanie określić ryzyko braku płatności przy ustalonej stawce czynszu. Jest to niezmiernie ważny etap w procesie naszej usługi i jest specjalnie przygotowany pod nasze wymagania zgodnie z naszym doświadczeniem. Odpowiednie sprofilowanie najemcy daje pewność, że generowany przepływ pieniężny z czynszu będzie stabilny i będzie polepszał efektywność inwestycji.
Jak pobierać opłaty za wynajem mieszkania?
Właściciele mieszkań mogą pobierać opłaty za wynajem mieszkania w dowolnej formie. Dozwolona jest płatność zarówno gotówką, jak i przelewem. Warto jeszcze w treści umowy rozbić płatność na dwie części – oddzielnie opłaty administracyjne i opłata dla inwestora, ponieważ wtedy podatek ryczałtowy płaci się tylko od faktycznego czynszu najmu, a nie od całości opłat.
Oprócz tego konieczne jest opłacanie mediów. Stosowane są różne opcje pobierania opłat. Część właścicieli woli pobierać je ryczałtem od najemców. Inni z kolei decydują się powierzyć uiszczanie opłat za media lokatorom. Jest to jednak dość ryzykowna opcja – zawsze istnieje ryzyko, że najemca nie opłaci rachunków. Trzecią opcją jest wyliczanie każdorazowo opłat licznikowych najemcy i pobieranie ich w określonym czasie.
W interesie właściciela mieszkania leży monitorowanie terminowości dokonywanych wpłat. Jeśli pojawią się opóźnienia, inwestor powinien podjąć konkretne kroki. Oczywiście nie musi od razu występować z powództwem do sądu. Warto najpierw skontaktować się z najemcą i dowiedzieć, dlaczego ten opóźnia płatność.
Bezpieczny wynajem mieszkania
Inwestor powinien wiedzieć, jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie. Zwłaszcza, że rośnie liczba właścicieli oszukanych przez nieuczciwych najemców. Bezpieczny wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością podjęcia kilku ważnych kroków, które wiążą się z:
- przygotowaniem umowy najmu,
- określeniem kaucji za mieszkanie,
- weryfikacją najemcy,
- ubezpieczeniem mieszkania.
Umowa najmu mieszkania
Jak wynająć mieszkanie żeby nie narobić sobie problemów? Przede wszystkim najważniejszym elementem transakcji będzie odpowiednio skonstruowana i zawierająca zgodne z przepisami prawa zapisy umowa najmu. Co prawda prawo nie narzuca stronom obowiązku potwierdzenia umowy najmu w formie pisemnej, jednak szanse na bezpieczny wynajem zwiększa podpisanie tego dokumentu. Oczywiście umowa najmu mieszkania powinna zawierać odpowiednie postanowienia, które chronią interes wynajmującego. Warto pamiętać, że strony nie mogą dowolnie kształtować treści umowy. Muszą uwzględnić przepisy zawarte w kilku aktach prawnych, w tym w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów. Inwestor powinien pamiętać o wskazaniu w umowie najmu prawa do dokonywania kontroli mieszkania i wejścia do niego na wypadek awarii. W treści umowy najmu należy wskazać czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia najmu. Inwestor powinien zdawać sobie sprawę, że w przypadku sporu z lokatorem, samo podpisanie umowy najmu może być niewystarczające, dlatego przed przekazaniem mieszkania i kluczy należy podpisać protokół zdawczo-odbiorczy oraz wprowadzić do umowy zapisy o zabezpieczeniu umowy np. kaucją.
Najem okazjonalny mieszkania
Inwestor, który chce wynajmować mieszkanie, powinien pomyśleć o najmie okazjonalnym, który zapewnia bezpieczny wynajem mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na piśmie pod rygorem nieważności. Jedyną opcją jest zawarcie umowy wynajmu mieszkania na czas określony. Przy czym jej maksymalny okres może wynieść nie więcej niż 10 lat. W treści umowy najmu okazjonalnego strony mogą zawrzeć dodatkowe postanowienia. Przykładowo te dotyczące kar umownych i zasad odpowiedzialności za wyrządzone szkody. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest jednak ze względu na oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opuszczenia i wydania właścicielowi mieszkania po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy, jeśli nie zrobi tego dobrowolnie. Warto wiedzieć, że ta opcja dotyczy tylko mieszkań służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, czyli nie mogą jej podpisać osoby wynajmujące mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz firmy.
Jak ustalić kaucję za wynajem mieszkania?
Jak wynajmować mieszkanie żeby ograniczyć ryzyko? Na przykład ustalając kaucję za wynajem mieszkania. Przyjęło się, że wysokość kaucji odpowiada czynszowi pobieranemu przez wynajmującego. Najczęściej kaucja wynosi jednomiesięczną wartość czynszu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby była ona wyższa lub niższa. Należy jednak liczyć się z tym, że im większa będzie kaucja, tym trudniej będzie właścicielowi znaleźć najemcę.
Zwrot kaucji za mieszkanie
Zwrot kaucji za mieszkanie najczęściej dokonywany jest w rozliczeniu z ostatnim czynszem. Jest to jednak ryzykowne rozwiązanie, ponieważ właściciel nie ma pewności, czy lokatorzy nie narobią szkód przez ostatni miesiąc wynajmowania mieszkania. Dlatego bezpieczny wynajem mieszkania powinien zakładać rozliczenie się z najemcą z kaucji po opuszczeniu przez nich lokalu, rozliczeniu się z opłat i odbiorze mieszkania wraz z kluczami przez inwestora.
Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania
Właściciele zastanawiający się, jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie, powinni wziąć pod uwagę ubezpieczenie OC wynajmowanego mieszkania. Z polisy można pokryć w szczególności koszty remontu i naprawy uszkodzonych elementów wnętrza, w tym meble i sprzęt. Niewątpliwie ubezpieczenie OC pomoże również zwrócić wydatki na odnowienie innych elementów zniszczonego mieszkania. Oczywiście wszystko uzależnione jest od warunków umowy z ubezpieczycielem, dlatego przed podpisaniem umowy ubezpieczeniowej warto dokładnie wczytać się w jej treść. Flatte oferuje swoje wsparcie w tym zakresie i dobór odpowiednich polis to potrzeb inwestora.
Podatek od wynajmu mieszkań
Jak legalnie wynająć mieszkanie? Przede wszystkim należy odprowadzać podatek od dochodów uzyskiwanych z wynajmu lokalu. Jedyną formą opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego stawka wynosi 8,5 proc. lub 12,5 proc. Pierwszą stawką opodatkowane są przychody do 100 000 zł, z kolei druga dotyczy nadwyżki ponad 100 000 zł.
.webp)