Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Z jednej strony zakup mieszkania pod wynajem i ulokowanie kapitału w nieruchomościach może być dobrą inwestycją. Z drugiej strony, nie zawsze tak musi być, ponieważ to, czy kupno mieszkania pod wynajem się opłaca uzależnione jest od kilku czynników. Przede wszystkim od wyboru atrakcyjnej nieruchomości i ogólnej sytuacji na rynku. 

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Z jednej strony zakup mieszkania pod wynajem i ulokowanie kapitału w nieruchomościach może być dobrą inwestycją. Z drugiej strony, nie zawsze tak musi być, ponieważ to, czy kupno mieszkania pod wynajem się opłaca uzależnione jest od kilku czynników. Przede wszystkim od wyboru atrakcyjnej nieruchomości i ogólnej sytuacji na rynku. 

Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?

Rośnie liczba osób zainteresowanych inwestycją w mieszkania. Zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy widzą w zakupie mieszkań pod wynajem stosunkowo bezpieczny sposób ulokowania swoich oszczędności. W końcu średnia stopa zwrotu z inwestycji wynosi kilka procent, a zainteresowanie nieruchomościami do wynajęcia nie spada. 

Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem, kiedy dostrzegalny jest wzrost popytu na mieszkania do zakupu? Oczywiście. Rosnący trend wynika przede wszystkim z obniżki stóp procentowych przez RPP, programu “Bezpieczny kredyt 2%” i popytu inwestycyjnego. Ten ostatni ma związek z wysokimi stopami zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Duży popyt wpływa na wzrost cen. Analitycy z PKO Banku Polskiego oczekują, że w ciągu roku, tj. od III kwartału 2023 r. do II kwartału 2024 roku, średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o 10-15 proc. Jeśli kupować to teraz. Poza tym, wzrost cen sprawi, że nie wszystkich będzie stać na zakup mieszkania, co wpłynie na wzrost zainteresowania mieszkaniami do wynajęcia.

Jakie mieszkania kupować na wynajem – co wziąć pod uwagę?

Opłacalność kupna mieszkania pod wynajem zależy od kilku czynników. Inwestując w mieszkania do wynajęcia warto się kierować tym, jakie mieszkania pod wynajem cieszą się największym zainteresowaniem ze strony najemców, a nie np. niską ceną mieszkania. Przykładowo, inwestor powinien wiedzieć, czy warto nabyć duże mieszkanie, czy jednak lepiej rozważyć kupno kawalerki na wynajem. Oczywiście nie tylko metraż ma znaczenie. Koniecznie trzeba wziąć pod uwagę:

  • lokalizację nieruchomości,
  • Standard i wyposażenie mieszkania,
  • stosunek ceny zakupu lokalu do możliwego do osiągnięcia czynszu.

Poza tym, należy zastanowić się, czy lepiej nabyć mieszkanie za gotówkę, czy w kredycie. Czy lepiej kupić mieszkanie na osobę prywatną, czy na firmę.

Metraż

Zakup mieszkania pod wynajem wiąże się z koniecznością podjęcia wielu decyzji. W interesie inwestora leży znajomość potrzeb najemców i rynku. Powinien on wiedzieć, czy kupno kawalerki na wynajem to najlepszy wybór czy jednak bardziej opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem o większym metrażu. Niewątpliwie łatwiej jest wynająć mniejsze nieruchomości – kawalerkę czy mieszkanie dwupokojowe. Nie oznacza to jednak, że dużym zainteresowaniem będzie cieszyło się każde tego typu mieszkanie. Na to wpływ ma również metraż mieszkania. Przykładowo kawalerka o powierzchni 13m2 nie jest zbyt komfortowa dla najemcy. Podobnie jak 27-metrowe mieszkanie dwupokojowe. Choć oczywiście i takie znajdą swoich najemców.

Lokalizacja

Jakie mieszkania kupować na wynajem? Po pierwsze, mieszkania inwestycyjne powinny być zlokalizowane w miejscowościach cieszących się największym zainteresowaniem ze strony potencjalnych najemców. Będą to zazwyczaj miasta wojewódzkie i miejscowości turystyczne oraz duże ośrodki akademickie. Inwestorzy mogą rozważyć zakup mieszkania inwestycyjnego np. w Krakowie, Warszawie lub Wrocławiu. Opłacalność wynajmu mieszkania zależy również od lokalizacji nieruchomości w konkretnym mieście. Oczywistym jest, że większą popularnością cieszą się mieszkania zlokalizowane w blokach lub kamienicach w centrum miast lub z dobrym dojazdem do nich oraz w bliskiej odległości od uczelni wyższych. Poza tym, większym zainteresowaniem ze strony najemców cieszą się mieszkania w lokalizacjach powszechnie uznawanych za prestiżowe.

Stan mieszkania

Jakie mieszkanie kupić na wynajem? Co do zasady opcje są trzy. Po pierwsze, inwestor może kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera. Wówczas powinien zwrócić uwagę na brak wad i usterek w trakcie odbioru, dzięki czemu zaoszczędzi sporo pieniędzy przy wykańczaniu mieszkania. Inwestor może również kupić gotowe mieszkanie pod wynajem. Plusem takiego rozwiązania jest to, że lokal można praktycznie od razu wynająć i czerpać z niego dochody. Minusem jest z kolei wyższa niż w przypadku mieszkań do remontu lub wykończenia, cena. Trzecią opcją jest zakup mieszkania inwestycyjnego do remontu. Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem do remontu? To zależy od atrakcyjności ceny i dostępu do sprawdzonej ekipy remontowo-budowlanej. Jeśli inwestor nie ma zaprzyjaźnionej firmy wykończeniowej, czas oczekiwania na wolny termin dobrych fachowców może być długi, co z kolei wpłynie na odwleczenie w czasie poszukiwania najemcy i uzyskania dochodów.

Koszt zakupu mieszkania

Opłacalność zakupu mieszkania na wynajem zależy również od kosztu zakupu nieruchomości. Zakup mieszkania poniżej średniej rynkowej, o popularnym metrażu i na dodatek w dobrej lokalizacji może być ciekawą inwestycją. Niestety wielu początkujących inwestorów ma problem z oszacowaniem tego, czy zakup konkretnego mieszkania na wynajem jest dobrym pomysłem. Ocena atrakcyjności zakupu konkretnego mieszkania inwestycyjnego odgrywa kluczową rolę w tej branży. Dlatego jeśli inwestor nie potrafi tego zrobić samodzielnie, powinien rozważyć skorzystanie z usług doświadczonych specjalistów z tej dziedziny, np. agenta z biura nieruchomości. Inną opcją jest zlecenie wyceny rzeczoznawcy, ale usługi pośrednika będą zdecydowanie tańsze.

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem wymaga nie tylko posiadania dużego kapitału lub zdolności kredytowej, ale również dobrej znajomości rynku. Poza tym, kupno i wynajem mieszkania wiąże się z podejmowaniem wielu decyzji, które wpływają na opłacalność inwestycji w mieszkanie. Nie wystarczy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy opłaca się kupić dane mieszkanie na wynajem. Trzeba jeszcze podjąć decyzję dotyczącą sposobu sfinalizowania transakcji na rynku nieruchomości, czyli czy mieszkanie kupowane jest za gotówkę, czy w kredycie. Poza tym, inwestor musi zadbać o znalezienie najemcy i sprawne zarządzanie najmem. Również na tym etapie właściciele mieszkań mogą napotkać wiele trudności. Przepisy regulujące najem mieszkań zawarte są w licznych i często ewoluujących aktach prawa. Dodatkowo nie wszystkie kwestie są w nich uregulowane i w takich przypadkach należy sięgać do orzecznictwa. Dla inwestorów jest to duży problem, dlatego coraz częściej decydują się na powierzenie najmu firmom zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami takim jak flatte.

Jak sfinansować zakup mieszkania pod wynajem

Opłacalność wynajmu mieszkania zależy również od podjęcia właściwych decyzji dotyczących finansowania zakupu nieruchomości. Jak kupić mieszkanie na wynajem? Co do zasady opcje są dwie: zakup za gotówkę i mieszkanie inwestycyjne w kredycie. Co jest korzystniejsze dla inwestora: kredyt na zakup mieszkania pod wynajem czy mieszkanie za gotówkę? Na to nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji.

Zakup mieszkania za gotówkę

Niewątpliwie zakup mieszkania za gotówkę posiada wiele zalet. Po pierwsze, nie trzeba ponosić kosztów kredytowych. Po drugie, inwestor nie jest uwiązany kredytem przez wiele lat. A po trzecie, procedura zakupu mieszkania za gotówkę jest szybsza i mniej skomplikowana niż ma to miejsce w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem na kredyt. Jest jednak pewna wada takiego sposobu finansowania mieszkania inwestycyjnego – inwestor zamraża gotówkę na dłuższy czas, co może być problemem w przypadku dla tych osób, które wszystkie oszczędności zamierzają zainwestować w zakup nieruchomości.

Zakup mieszkania pod wynajem na kredyt

Kredyt na zakup mieszkania pod wynajem jest rozwiązaniem przede wszystkim dla tych, którzy posiadają ograniczony budżet. Plusem takiego sposobu finansowania jest brak konieczności wykładania dużej sumy pieniędzy na start. Minusem – wysokie koszty kredytowe. Pomimo obniżenia stóp procentowych raty kredytów hipotecznych i tak są wysokie. Poza tym inwestor, który zdecydował się na kredytowanie, musi liczyć się z zobowiązaniem przez wiele lat. Inwestorzy, którzy nie korzystają z dopłat z programów rządowych nie muszą zastanawiać się, czy mieszkanie na kredyt można wynająć. Inwestorzy, którzy kupują mieszkanie inwestycyjne i nie korzystają z programów, jak np. Bezpieczny Kredyt 2 proc., mogą bez problemu wynajmować mieszkanie. Natomiast Ci, którzy skorzystają z programów rządowych nie mogą zarabiać na wynajmie zakupionych lokali.

Mieszkanie na firmę pod wynajem

Oczywiście inwestor może kupić mieszkanie pod wynajem na firmę. Co więcej, mieszkanie na firmę może kupić za gotówkę, jak i wziąć kredyt na zakup mieszkania pod wynajem. Zasady wynajmu mieszkania na firmę nieco się różnią od wynajęcia mieszkania przez osobę prywatną. Choćby nawet możliwością skorzystania z najmu okazjonalnego. Oczywiście zakup mieszkania na firmę ma kilka plusów. Po pierwsze, inwestorzy, którzy zdecydują się na kupno mieszkania na firmę pod wynajem mają możliwość wliczenia w koszty uzyskania przychodu opłat związanych utrzymaniem lokalu i jego wyposażenia. Poza tym, inwestor ma możliwość zaliczenia odsetek od kredytu mieszkaniowego w koszty prowadzonej działalności

Zasady wynajmu mieszkania w ramach Nowego Ładu

Nowy Polski Ład wprowadził istotne zmiany na rynku wynajmu nieruchomości. Od tego roku, osoby fizyczne, które osiągają przychody z najmu prywatnego mogą je opodatkowywać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Co oznacza, że nie mogą odliczyć kosztów uzyskania przychodów. Poza tym, od zeszłego roku firmy mają zakaz amortyzowania domów i mieszkań. Od zakazu są jednak małe wyjątki. 

Jak wynająć swoje mieszkanie?

Kupno apartamentu na wynajem wiąże się z koniecznością znalezienia najemcy. Wtedy właściciel swojego nowego mieszkania musi stanąć przed dylematem – jak w bezpieczny sposób wynająć mieszkanie? Wynajmujący może znaleźć go samodzielnie, np. zamieszczając ogłoszenia w serwisach ogłoszeniowych lub tematycznych grupach w social mediach. Drugą opcją jest skorzystanie z usług biura nieruchomości, które za określoną w umowie prowizję znajdzie najemcę. Z kolei trzecią opcją jest podpisanie umowy z firmami zajmującymi się zarządzaniem nieruchomościami. Wówczas odpada konieczność poszukiwań lokatorów – firma robi to za wynajmującego, a także przejmuje dalszą, żmudną opiekę nad mieszkaniem.

O autorze
Chcesz wiedzieć więcej?
Przejdź do strefy właściciela
Ostatnie artykuły