Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania

Czym jest stopa zwrotu z mieszkania?

Inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia to atrakcyjna forma ulokowania posiadanego kapitału. Ponadto mniej ryzykowna od innych jej form. Jednak inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia ma sens tylko wtedy, kiedy można osiągnąć zwrot z inwestycji i zysk z wynajmu mieszkania. 

Stopa zwrotu z inwestycji to najczęściej stosowana przez inwestorów miara, która określa zysk z inwestycji. W przypadku rynku mieszkaniowego,oblicza się go stosując dwa wskaźniki. Pierwszym jest ROI, czyli stopa zwrotu z inwestycji. Drugim z kolei jest ROE, czyli stopa zwrotu z kapitału własnego. 

Żeby wiedzieć, jak swój zysk obliczyć, konieczne jest zrozumienie, czym jest stopa zwrotu z inwestycji. Najprościej mówiąc, jest  to uniwersalny wskaźnik, który przedstawiany jest w ujęciu procentowym. Wyraża stosunek wypracowanych przez inwestora przychodów z najmu w relacji do poniesionych przez niego kosztów. Oczywiście tych, które wiążą się z tą inwestycją. Niewątpliwie najczęściej oblicza się ją w skali roku. Dlatego właściciele mieszkań w ofertach sprzedaży często podają, ile wynosi roczna stopa zwrotu z inwestycji.

Z kolei drugi wskaźnik stopy zwrotu, czyli ROE, umożliwia obliczenie, jak wygląda stopa zwrotu z wynajmu mieszkania w przypadku tych inwestorów, którzy przy zakupie nieruchomości posiłkowali się kredytem lub innym finansowaniem zewnętrznym. 

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem

Wytrawni gracze na rynku nieruchomości doskonale wiedzą, jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania. Dlaczego? Ponieważ pozwala im ona ocenić, czy warto inwestować w daną nieruchomość. Nieco inaczej wygląda sytuacja wśród początkujących inwestorów. Tymczasem, aby obliczyć stopę zwrotu z kapitału własnego lub stopę zwrotu z inwestycji wystarczy posłużyć się odpowiednimi wzorami.

Stopa zwrotu z inwestycji 

Zacznijmy od danych jakie potrzebujemy do przeprowadzenia naszych obliczeń. 

• Przychód - w naszym przykładzie to czynsz najmu.
• Koszty - pozycje kosztowe to czynsz administracyjny, media, ubezpieczenie nieruchomości, podatki. Tu ważne jest czy pozycje (czynsz administracyjny, media) są pokrywane osobno przez najemcę czy zmniejszają nam czynsz najmu.
• Dochód - czyli czynsz najmu pomniejszony o koszty, które nie są pokrywane przez najemcę. 

.Jak obliczyć ROI nieruchomości? Należy określić stosunek wypracowanego dochodu z najmu w relacji do poniesionych przez inwestora kosztów. Jak wygląda kalkulacja stopy zwrotu, przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane przez okres 12 miesięcy? Roczna stopu zwrotu z inwestycji to iloraz rocznego dochodu uzyskiwanego z mieszkania na wynajem oraz wszystkich nakładów inwestycyjnych poniesionych na mieszkanie, pomnożone przez 100%.

Sprawdźmy to na uproszczonym przykładzie. W tym celu należy posłużyć się wspomnianym powyżej wzorem stopy zwrotu.. Załóżmy, że mieszkanie zostało kupione na rynku pierwotnym, a cena lokalu mieszkalnego wraz z wszystkimi opłatami notarialnymi wyniosła 500 000 zł. Jak wiadomo, transakcje na rynku pierwotnym zwolnione są z podatku od czynności cywilnoprawnych. Z kolei na wykończenie i inne wydatki związane z mieszkaniem wydano 150 000 zł. Co oznacza, że na nabycie nieruchomości przeznaczono w sumie 650 000 zł. Tymczasem od najemcy pobierana jest kwota 3000 zł tytułem opłaty za wynajem. W tym przykładzie przyjmujemy założenie, że  koszty administracyjne do wspólnoty oraz media opłaca najemca, a wynajmujący nie ponosi innych kosztów.

Przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 12 miesięcy, należy obliczyć przychód w ten sposób, że opłata za wynajem 3000 zł mnożona jest razy 12 miesięcy, co daje 36 000 zł. Tak uzyskane kwoty należy wstawić do wspomnianego wcześniej wzoru. Zatem otrzymamy równanie:

36 000/ 650 000 x 100% = 5,5%

W rezultacie, stopa zwrotu z najmu w tym przypadku wynosi 5,5%. Warto jednak mieć na względzie, że rzeczywista stopa zwrotu nieruchomości może być nieco niższa. Między innymi dlatego, że może się zdarzyć okres przestoju w wynajmie mieszkania, lub w trakcie wynajmowania pojawi się konieczność poniesienia dodatkowych nakładów np. na zakup nowej pralki.

Jak obliczyć stopę zwrotu z mieszkania kupionego na kredyt

W jaki sposób obliczyć ROE? Właściwie kalkulator ROE niewiele różni się od obliczania poprzedniego wskaźnika. W tym przypadku koszt inwestora stanowi rata zaciągniętego kredytu, którą należy odjąć od miesięcznego przepływu finansowego. Jak to wygląda w praktyce?

Przykładowo, kupiono mieszkanie za 600 000 zł. Przy czym 100 000 zł stanowi wkład własna, a reszta pochodzi z kredytu. Natomiast za wykończenie mieszkania, jak i inne opłaty, zapłaciliśmy ze środków własnych. Czynsz najmu wynosi 3000 zł, (tu znów zakładamy, że media i czynsz administracyjny opłaca najemca) Z kolei rata kredytu wynosi 2500 zł. Jak obliczyć stopę zwrotu z kapitału własnego?

Czynsz najmu pomniejszony o ratę kredytu mnożymy razy liczbę miesięcy w roku, przez którą będzie wynajęte, np. 12 miesięcy. Otrzymany wynik dzielony jest przez wysokość zainwestowanego kapitału własnego. W dalszej kolejności otrzymana kwota mnożona jest razy 100%. 

W tym przypadku prezentuje się to tak: (3000- 2500) x 12/100 000 x 100% = 6%

Oczywiście inwestorzy, którzy w dalszym ciągu mają problem z określeniem poszczególnych kwot i nie wiedzą,jak obliczyć stopę zwrotu z mieszkania, mogą korzystać z dostępnych w sieci gotowych rozwiązań, wśród których jest kalkulator stopy zwrotu.

Kiedy wynajem mieszkania się opłaca – rentowność?

Dla inwestorów ważny jest okres zwrotu inwestycji w nieruchomości, stopa zwrotu mieszkania i rentowność, a najprostszą metodą oceny rentowności jest stopa dochodu. Z pewnością ma na nią wpływ ma wiele czynników, w tym lokalizacja inwestycji. To, czy warto inwestować w mieszkanie w danym mieście można ocenić sprawdzając, jak kształtuje się średnia stopa zwrotu. Ta, liczona w kontekście średnich dochodów z najmu w ciągu roku, co wygląda atrakcyjnie głównie w przypadku dużych miast w Polsce. To nie jedyny czynnik, który należy wziąć pod uwagę, ponieważ na rentowność ma wpływ również wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Innym czynnikiem, który wpływa na rentowność jest stan lokalu i jego parametry. Bezsprzecznie modnie wykończone mieszkania, które zlokalizowane są w bardziej prestiżowych miejscach mogą liczyć na większe zainteresowanie i wyższą cenę najmu. Co jeszcze ma znaczenie? Na rentowność inwestycji wpływa również powierzchnia mieszkania, jego rozkład, położenie w budynku oraz przynależność do mieszkania balkonu, komórki lokatorskiej i miejsca parkingowego.

Po jakim czasie wynajem mieszkania się zwróci?

Przed zakupem nieruchomości do wynajęcia warto sprawdzić okres zwrotu inwestycji w nieruchomości. Przy średnich cenach lokalu i poziomie czynszu, wyniesie on prawdopodobnie kilkanaście lat. Przy czym okres ten może być krótszy lub dłuższy. Ponieważ wiele zależy od tego, ile wyniesie cena zakupu mieszkania, jaki będzie koszt jego remontu lub wykończenia i za ile uda się wynająć mieszkanie. 

Warto mieć również na względzie, że od rzetelnego uwzględnienia wszystkich kosztów i wydatków poniesionych na inwestycję, popytu i prawdopodobnej ceny najmu zależy to, czy przewidywany zwrot z inwestycji zostanie osiągnięty. Natomiast z uwagi na poziom stóp procentowych ten u wielu inwestorów może się wydłużyć.