Jak odzyskać pieniądze od najemcy?

Wynajmowanie mieszkania jest popularną praktyką, zarówno dla osób, które szukają tymczasowego lokum, jak i właścicieli lokali, którzy chcą generować dochód pasywny. W większości przypadków nie ma żadnych problemów na linii wynajmujący - najemca. Zdarza się jednak, że mimo regulacji, jakie są zawarte w podpisanej przez obie strony umowie, najemcy nie chcą płacić za czynsz, media i użytkowanie lokalu mieszkalnego. Inni z kolei nie tylko nie płacą, ale na dodatek znikają bez śladu. Jak sobie poradzić z takimi lokatorami? W jaki sposób można odzyskać pieniądze od najemcy?

Wynajmowanie mieszkania jest popularną praktyką, zarówno dla osób, które szukają tymczasowego lokum, jak i właścicieli lokali, którzy chcą generować dochód pasywny. W większości przypadków nie ma żadnych problemów na linii wynajmujący - najemca. Zdarza się jednak, że mimo regulacji, jakie są zawarte w podpisanej przez obie strony umowie, najemcy nie chcą płacić za czynsz, media i użytkowanie lokalu mieszkalnego. Inni z kolei nie tylko nie płacą, ale na dodatek znikają bez śladu. Jak sobie poradzić z takimi lokatorami? W jaki sposób można odzyskać pieniądze od najemcy?

Podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego mieszkania

Wynajmujący swoje mieszkanie nowemu lokatorowi jest zobowiązany do przestrzegania zapisów, jakie zostały zawarte w umowie wynajmu. Przede wszystkim lokal musi zostać wydany najemcy w stanie adekwatnym do umówionego lub zapisanego w umowie. Ponadto musi w takim stanie utrzymywać lokal przez cały czas trwania umowy i dodatkowo w jego obowiązkach leży zapewnienie poprawnego funkcjonowania wszystkich instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Warto jednak pamiętać, że wszelkie usterki i wady powstałe w wyniku działania najemcy, powinny zostać usunięte przez lokatora.

Wynajmujący ma prawo do tego, aby uzależnić podpisanie umowy najmu od wpłacenia kaucji. Jest to powszechna praktyka, która polega na zabezpieczeniu należności za czynsz na wypadek, gdyby lokator zalegał z płatnościami lub wyrządził straty w mieszkaniu, za które nie chciałby płacić. Ponadto właściciel mieszkania ma prawo ustawowe zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do lokalu. Jest to zabezpieczenie czynszu i opłat.

Znaczenie dobrze przygotowanej umowy najmu

Umowa najmu jest dokumentem, w którym zapisane są wszystkie prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy. Mimo, iż w pewnym stopniu panuje dowolność tych zapisów, to najważniejsze kwestie regulowane są przepisami Kodeksu Cywilnego oraz Ustawy o Ochronie Lokatorów. Dobrze napisana umowa musi odpowiadać na wszelkiego rodzaju pytania, które pojawiają się przed jej zawarciem. Co istotne, podpisany dokument potwierdza zawarcie stosunku cywilnoprawnego i pozwala stronom dochodzić swoich praw. To pokazuje, że przygotowanie odpowiedniej umowy ma ogromne znaczenie dla obu stron, które się pod jej zapisami podpisały. Na jej podstawie rozstrzygane są wszystkie spory, w tym także kwestia związana z niezapłaceniem czynszu.

Pierwsze kroki w rozwiązywaniu problemów z najemcą

Sytuacja, w której najemca przestaje płacić za czynsz, jest dla właściciela mieszkania szczególnie problematyczna. Warto jednak postarać się dogadać z najemcą i oszczędzić sobie stresu oraz czasu na rozwiązywanie problemu z niezapłaconym czynszem za pośrednictwem sądu, czy windykacji. W pierwszej kolejności można spróbować skontaktować się z najemcą telefonicznie lub mailowo. Można także udać się do swojego mieszkania, w którym znajduje się lokator i przeprowadzić rozmowę. Nie zawsze opóźnienia w spłacie czynszu podyktowane są nieuczciwością. Mogą one wynikać między innymi z chwilowych problemów finansowych, jak np. utrata pracy przez najemcę. Zdarzają się jednak sytuacje, w których lokator nie chce podejmować kontaktu z wynajmującym i nadal nie płaci czynszu, przez co zaległości rosną.

Co w takim przypadku zrobić? Jak odzyskać dług od lokatora? Z pewnością wynajmujący powinien podjąć określone kroki prawne. Pierwszym z nich powinno być wysłanie pisemnego wezwania do zapłaty zaległego czynszu. W dokumencie powinny znaleźć się wszystkie kluczowe kwestie, jak kwota zadłużenia i termin jej uregulowania. Warto pamiętać, aby takie wezwania były wysyłane za potwierdzeniem odbioru. Jest to najlepsze rozwiązanie na rozwiązanie sporu, bez konieczności wchodzenia na ścieżkę windykacyjną i sądową.

Jeśli po pierwszym wezwaniu do zapłaty nie pojawiła się żadna reakcja ze strony najemcy, można wysłać kolejne pismo, które określone będzie przedsądowym wezwaniem do zapłaty. Oznacza to, że jeśli należność nie zostanie uregulowana, kolejnym krokiem będzie skierowanie sprawy do sądu.

Kiedy i jak rozpocząć windykację od najemcy?

Windykację najemcy można rozpocząć w dowolnym momencie, ale zawsze w pierwszej kolejności dobrze postawić na dialog i polubowne rozwiązywanie problemu. Jeśli to jednak nie przyniesie oczekiwanego skutku, kolejnym krokiem jest windykacja. W takiej sytuacji korzysta się z usług doświadczonego windykatora lub firmy windykującej. Wyróżnić można kilka rodzajów windykacji:
– polubowną,
– sądową,
– komorniczą,
– karną.


W przypadku windykacji polubownej negocjator wykorzystuje dwie metody kontaktu – telefoniczną i osobistą. W wielu przypadkach już po pierwszym kontakcie telefonicznym dochodzi do zawarcia ugody i należność zostaje w krótkim czasie opłacona. Istotne jest jednak to, aby odpowiednio przeprowadzić taką rozmowę. Jeśli kontakt telefoniczny nie przyniesie efektu, windykator zjawia się pod drzwiami nieuczciwego najemcy. Osobiste spotkanie z lokatorem i negocjacje na temat umowy najmu mieszkania to jedne z najskuteczniejszych sposobów i najmniej problematycznych, jeśli chodzi o odzyskanie pieniędzy.

Postępowanie sądowe w odzyskiwaniu długów

Jak odzyskać dług za wynajem mieszkania, jeśli wszystkie metody polubownego załatwienia sprawy nie działają? W takiej sytuacji można skierować sprawę na drogę sądową. Dzięki temu można uzyskać sądowy nakaz zapłaty należności. Warto jednak mieć świadomość, iż wyróżnia się trzy tryby ubiegania się o swoje pieniądze od lokatora:
– postępowanie nakazowe - dotyczy roszczeń pieniężnych i nie wymaga wyznaczenia terminu rozprawy, ponieważ odbywa się ona bez udziału obu stron umowy, sąd wydaje nakaz zapłaty na podstawie dostarczonych dowodów,
– postępowanie upominawcze - dotyczy roszczeń pieniężnych i świadczenia innych rzeczy zamiennych, tryb postępowania upominawczego nie różni się za bardzo od nakazowego,
– postępowanie uproszczone - stosuje się je w przypadku roszczeń z tytułu umowy najmu, rękojmi albo zapłaty czynszu, w tym przypadku na rozprawie sądowej, w wyznaczonym terminie, muszą stawić się obie strony sporu.

Po wydaniu wyroku przez sąd, właściciel mieszkania może skierować sprawę do komornika. Będzie to skutkowało próbą zajęcia mienia należącego do lokatora, co pozwoli odzyskać dług. Jeśli najemca nie dysponuje określoną kwotą na koncie bankowym, komornik może zająć rzeczy ruchome i spieniężyć je w trakcie licytacji. Ponadto brak współpracy ze strony nieuczciwego najemcy może skutkować jeszcze windykacją karną, która grozi pozbawieniem wolności.

Alternatywne metody odzyskiwania pieniędzy od najemcy

Nie każdy właściciel mieszkania ma czas i chęci na to, aby brać udział w rozprawach sądowych, czy też gromadzić materiał dowodowy, który następnie przekaże do rozpatrzenia. Z drugiej jednak strony, nie można pozostawić niezapłaconego czynszu bez żadnej reakcji. Dlatego też istnieją alternatywne metody odzyskiwania pieniędzy od najemcy.

Mediacja i arbitraż

Mediacja jest procesem, w którym obie strony umowy zgadzają się na udział bezstronnego mediatora. Jego zadaniem jest pomoc w uzyskaniu dobrowolnego rozwiązania sporu. Co jednak istotne, mediator nie decyduje o wyniku sporu. Ułatwia jednak dyskusje i negocjacje. Dzięki temu właściciel mieszkania może zyskać szansę na odzyskanie długu za czynsz od najemcy. Mediacja nie jest procedurą formalną, a jej wynik nie jest prawnie wiążący.

Innym rozwiązaniem jest arbitraż, który pozwala na szybkie, uczciwe i przede wszystkim pozasądowe rozwiązanie problemu. Arbiter, który wybierają obie strony sporu, zbiera oświadczenia od najemcy i wynajmującego, przeprowadza rozprawę zgodnie z przepisami prawa i wydaje decyzję wykonalną.

Ubezpieczenie wierzytelności najmu

Ubezpieczenie wierzytelności najmu chroni właściciela lokalu mieszkalnego przed stratą pieniędzy, które często przeznaczane są na spłatę rat kredytu lub są kierowane na inne cele. Wystarczy, że najemca przez 30 dni nie zapłaci należnego czynszu, a ubezpieczyciel wypłaci wynajmującemu odszkodowanie. Co jednak istotne, ubezpieczeniem objęta jest nie tylko kwota czynszu, ale także wszelkie koszty administracyjne i za media. W ten sposób właściciel mieszkania otrzymuje swoje pieniądze i ma czas na to, aby rozwiązać umowę najmu z nieuczciwym lokatorem.

Zapobieganie przyszłym problemom z płatnościami za wynajmowanie mieszkanie

Problemy z niezapłaconym czynszem przez najemcę potrafią wyrządzić sporo szkód wynajmującym. Dlatego też bardzo istotne jest to, aby odpowiednio się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest ubezpieczenie wierzytelności najmu, jednak z reguły jest ono regulowane czasowo i może obejmować np. 3 miesiące, w których najemca nie płaci. Nie da się także ukryć, że wiele zależy od tego, jak skonstruowana jest umowa. Zawarcie w niej wszystkich szczegółów oraz konsekwencji związanych z zaleganiem z zapłatą za czynsz również pozwalają w pewnym stopniu uchronić wynajmującego i jego finanse.

O autorze
Co jeszcze zyskasz z flatte?
Dowiedz się więcej
Ostatnie artykuły