Kaucja za wynajem mieszkania

Umowa najmu mieszkania bardzo często zawiera zapis o kaucji, którą należy wpłacić właścicielowi nieruchomości. Stanowi ona zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku, gdy dojdzie do jakichś szkód lokalu lub lokator nie będzie płacił za czynsz albo będzie zalegał z opłatami za media. Co jednak istotne, kaucja za mieszkanie nie może zostać ustalona dowolnie, a na dodatek powinna ona zostać zwrócona najemcy, powiększona o waloryzację, jeśli nie ma przesłanek co do tego. Co to jest kaucja za wynajem mieszkania? Jaka powinna być wysokość kaucji za wynajem lokalu mieszkalnego?

Kaucja za wynajem mieszkania

Umowa najmu mieszkania bardzo często zawiera zapis o kaucji, którą należy wpłacić właścicielowi nieruchomości. Stanowi ona zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku, gdy dojdzie do jakichś szkód lokalu lub lokator nie będzie płacił za czynsz albo będzie zalegał z opłatami za media. Co jednak istotne, kaucja za mieszkanie nie może zostać ustalona dowolnie, a na dodatek powinna ona zostać zwrócona najemcy, powiększona o waloryzację, jeśli nie ma przesłanek co do tego. Co to jest kaucja za wynajem mieszkania? Jaka powinna być wysokość kaucji za wynajem lokalu mieszkalnego? 

Co to jest kaucja za wynajem mieszkania?

Kaucja w umowie najmu mieszkania to nic innego jak zabezpieczenie właściciela lokalu na wypadek ewentualnych szkód w udostępnianym mieszkaniu, a także instrument, który pozwala sprawdzić płynność finansową potencjalnego najemcy. Informacja o kaucji oraz jej wysokości musi być zapisana w umowie pomiędzy stronami. Warto również zamieścić tam wykaz wszelkich zauważonych szkód, aby uniknąć ewentualnej odpowiedzialności za te, które zostały poczynione przed wynajmem. Obecnie takie praktyki to podstawa, więc tym bardziej nikogo nie dziwi konieczność dokonywania wpłat kaucji. Reguły pobierania oraz zwrotu pieniędzy zostały nawet szczegółowo opisane w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Wysokość kaucji za wynajem

Standardowo na rynku najmu prywatnego, wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności w przypadku najmu lokalu mieszkalnego i sześciokrotności w przypadku najmu okazjonalnego. Podobnie jest zresztą z wysokością opłaty za najem instytucjonalny. Z racji tego, że coraz częściej to najem okazjonalny jest oferowany na rynku wynajmowanych mieszkań, warto mieć to na względzie. Co jednak istotne, z reguły kaucja wynosi maksymalnie trzykrotność czynszu, a wartości maksymalne występują tylko w teorii. Należy mieć również świadomość tego, że wysokość miesięcznego czynszu to kwota za samo korzystanie z mieszkania, a więc wszelkie dodatkowe koszty związane z mediami, czy też należności dla spółdzielni lub wspólnoty, nie mogą być doliczone do wysokości kaucji.

Czynniki wpływające na wysokość kaucji

Na wysokość kaucji zwrotnej wpływ ma wiele różnych czynników. Przede wszystkim właściciele mieszkań podnoszą kwotę w przypadku mieszkań, które są świeżo po remoncie lub są wyposażone w drogie sprzęty, a standard wykończenia jest na znacznie wyższym poziomie, niż w innych lokalach mieszkalnych. Innym czynnikiem, który wpływa na wysokość opłaty jest chęć wprowadzenia się ze zwierzęciem przez potencjalnego najemcę. W takiej sytuacji często brane pod uwagę jest większe ryzyko z powstaniem szkód w nieruchomości. Podobnie jest w przypadku chęci wprowadzenia się z małym dzieckiem. Warto wiedzieć, że wpływ na wysokość kaucji może mieć także metraż mieszkania i jego lokalizacja, ponieważ wpływają one na wysokość czynszu.

Porównanie standardów kaucji w różnych lokalizacjach i typach nieruchomości

Wiadomo już, że wysokość kaucji zależy od różnych czynników. Niemniej, może określić jej przybliżoną wartość na podstawie danych, które zawarte są w ogłoszeniach w serwisie Otodom. Dla przykładu kaucja za najem 50-metrowego mieszkania w Poznaniu, w średnim standardzie wykończenia, wynosi 3 tysiące złotych. W Warszawie wysokość tej opłaty waha się w granicach od 3 do 5 tysięcy złotych, ale można również znaleźć ogłoszenia z kaucją na poziomie kilkunastu tysięcy złotych. W przypadku Wrocławia kaucja waha się od 3 do 3,5 tysiąca złotych za średni standard wykończenia lokalu mieszkalnego. Jeśli chodzi o Gdańsk, kwota wynosi od 3 do 4 tysięcy złotych.

Potwierdzenie wpłaty kaucji

Potwierdzenie wpłaty kaucji za wynajmowane mieszkanie to dokument, który wynajmujący przekazuje najemcy, aby potwierdzić, że otrzymał pieniądze. Dokument musi zawierać takie dane, jak:

– imię i nazwisko oraz adres najemcy,
– imię i nazwisko oraz adres wynajmującego,
– wskazanie umowy najmu, która jest zabezpieczana kaucją,
– wskazanie zapłaconej kwoty za najem,
– datę wpłacenia określonej kwoty,
– podpis wynajmującego.

Takie pokwitowanie nie wymaga konkretnej formy, ale jeśli najemca potrzebuje potwierdzenia np. pisemnego, z potwierdzeniem urzędowym, to wynajmujący powinien dostarczyć dokument w takiej formie. Co istotne, to najemca ponosi koszty sporządzenia określonego dokumentu, chyba że obie strony umówią się inaczej.

Zwrot kaucji za wynajem mieszkania

Po zakończeniu umowy najmu albo nabyciu lokalu mieszkalnego na własność, wynajmujący powinien zwrócić wpłaconą kaucję za mieszkanie. W przypadku, gdy najemca nie ma żadnych zaległości i nieruchomość jest w takim stanie, jak przed zawarciem umowy, strony umowy często dogadują się, że kaucja pokryje ostatni miesiąc korzystania z lokalu. Oczywiście, lokator ma również prawo żądać tego, aby wynajmujący zwrócił mu wpłacone pieniądze. W takiej sytuacji ma on 30 dni od zakończenia umowy na zwrot kaucji.

W sytuacji, kiedy mieszkanie zostanie doprowadzone do złego stanu lub nie będzie opłacony czynsz, wynajmujący może zatrzymać kaucję na rzecz pokrycia szkód i konieczności przeprowadzenia kosztownego remontu albo zapłaty czynszu. Czy w takim przypadku drobne usterki mogą mieć wpływ na to, że kaucja nie zostanie zwrócona? Nie, ale należy mieć świadomość tego, że z mieszkania i znajdujących się w nim sprzętów powinno się korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem.

Co jednak zrobić w sytuacji, kiedy wynajmujący nie chce zwrócić pieniędzy bezpodstawnie? W pierwszej kolejności należy wysłać stosowne pismo do wynajmującego z oficjalnym wezwaniem do zwrotu środków w określonym czasie. Jeśli nie przyniesie to żadnego efektu, to pozostaje rozwiązanie sporu w sądzie, który określi, czy najemca powinien otrzymać zwrot kaucji, czy nie. Poza tym najemca musi mieć na wszystko odpowiednie dowody. Jeśli w umowie została zawarta informacja o wpłacie kaucji, ale nie o jej wysokości, to są niewielkie szanse na pozytywne rozwiązanie sprawy dla niego.

Zarządzanie kaucją przez wynajmującego

Zarządzanie kaucją przez wynajmującego zależne jest od jego indywidualnego podejścia. Najlepszą praktyką jest przechowywanie otrzymanej kwoty na koncie w banku lub w formie pieniędzy np. w kopercie w domu. Istotne jest to, aby tych środków nie pobierać na prywatne cele. Niekiedy zdarza się również tak, że powstała awaria w mieszkaniu wynika z błędu najmującego i co do tego nie ma wątpliwości. W takiej sytuacji wynajmujący może ustalić z nim, że szkody zostaną pokryte z kaucji. Podobnie może być z uszkodzeniem sprzętu AGD lub RTV.

Rozliczanie kaucji z najemcą przy zakończeniu umowy najmu

Odrębną kwestią jest rozliczenie kaucji z najemcą i zwrot środków najmującemu. Przede wszystkim najemca musi mieć świadomość tego, że lokal musi zostać oddany w takim stanie, jak w dniu podpisywania umowy najmu. Muszą zostać usunięte wszystkie szkody, a jeśli to nie nastąpi, wynajmujący może nie zwrócić pieniędzy lokatorowi, ponieważ będą one przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z remontem lub zakupem sprzętu.

Podczas dokonywania rozliczenia istotne są nakłady finansowe poniesione przez najemcę w związku z wykonaniem remontu lub napraw szkód, które nie wynikały z jego winy. Często zdarza się tak, że najemca ponosi koszty, aby ulepszyć nieruchomość i podnieść jego standard. Jeśli nie zostało to uregulowane inaczej w umowie, to wynajmujący ma dwa wyjścia z takiej sytuacji. Może zatrzymać ulepszenia zwracając jednocześnie poniesione w części koszty najemcy wraz z kaucją. Drugim rozwiązaniem jest żądanie zwrotu mieszkania w pierwotnym stanie. To oznacza, że najemca ponosi ryzyko decydując się na wniesienie ulepszeń.

Warto także poruszyć jeszcze jedną kwestię, a mianowicie podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy najmu. Jeśli miała miejsce taka sytuacja, to kaucję, którą właściciel nieruchomości musi zwrócić, oblicza się z uwzględnieniem tejże podwyżki.

Spory dotyczące kaucji

Wiadomo już czym jest kaucja za wynajem mieszkania i jak powinna być rozliczana. Czasami, mimo zapisów panujących w umowie, wynajmujący nie chce zwrócić pieniędzy lokatorowi. Zdarza się tak, gdy dojdzie do usterek w mieszkaniu, które mogły wyniknąć np. z winy sąsiada lub zdarzeń losowych, a obarczany nią jest najemca. Do innych przykładów mogą zaliczać się wadliwe okna, przez które w okresie zimowym pojawia się pleśń w nieruchomości, a wynajmujący wychodzi z założenia, że jest to wina najemcy.

Do innych sytuacji spornych zaliczyć można także okres wypowiedzenia umowy. Obowiązuje on bowiem zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kolejną sporną kwestią jest zawieranie niedozwolonego zapisu w umowie o podniesieniu czynszu według zasad właściciela nieruchomości. Przykładów można mnożyć, istotne jest jednak znalezienie konsensusu w całym zamieszaniu i dogadanie się co do ewentualnych pokryć strat lub remontów. Dzięki temu można uniknąć między innymi tułania się po sądach latami w celu udowodnienia swojej racji.

Alternatywy dla kaucji gotówkowej

Poza kaucją gotówkową, wynajmujący ma możliwość skorzystania z innych, alternatywnych sposobów zabezpieczania siebie. Pierwszym z nich jest gwarancja bankowa. Polega ona na tym, że w przypadku, gdy najemca nie będzie uiszczał opłaty za najem, wówczas bank będzie zobowiązany do zapłaty ustalonej w umowie najmu kwoty na rzecz wynajmującego. Stosunek prawny powstaje więc pomiędzy bankiem a wynajmującym, czyli gwarantem oraz beneficjentem.

Innym rozwiązaniem jest ubezpieczenie płatności czynszu. Dzięki temu ubezpieczenie przerwy w opłacaniu czynszu chroni przed stratą finansową i stanowi zabezpieczenie przed utratą stałego dochodu, który często kierowany jest na opłacanie rat kredytu albo na inne cele. Wystarczy, że najemca przez 30 dni nie uiści opłaty za czynsz, a ubezpieczyciel wypłaci należne środki. Ochroną w tym przypadku objęta jest nie tylko kwota najmu, ale także koszty czynszu administracyjnego i mediów.

Tego typu rozwiązania stanowią dla wynajmującego znacznie większe zabezpieczenie niż sama kaucja. Ma on gwarancję, że bez względu na zachowanie najemcy, uzyska on swoje pieniądze, które zostały określone w umowie najmu. Wadą może być fakt, że najemcy mogą być mniej chętni na zawarcie takiej umowy. Jeśli jednak trafi się na uczciwego lokatora, nie powinno być problemów z wynajmem mieszkania.

Porady

W przypadku zawierania umowy najmu, najemca powinien zabezpieczyć swoje interesy. Przede wszystkim w umowie musi być zawarta informacja o kwocie kaucji do wpłaty. Kolejnym elementem jest uzyskanie pokwitowania od wynajmującego w związku z wpłynięciem środków finansowych na jego konto lub przekazania ich w formie gotówki. Warto także załączyć do umowy protokół zdawczo-odbiorczy, w którym będzie zawarta informacja na temat aktualnego stanu nieruchomości oraz liczników. Również po zakończeniu umowy powinien zostać sporządzony taki protokół. Jeśli nie będą znajdowały się w nim żadne zastrzeżenia ze strony wynajmującego, powinien on w ciągu 30 dni dokonać zwrotu kaucji.

Podsumowanie

Kaucja zabezpieczająca pobierana jest od najemcy podczas podpisywania umowy najmu mieszkania i zwracana jest po zakończeniu trwania okresu najmu i opuszczeniu nieruchomości. Pod warunkiem że mieszkanie wraca do wynajmującego w pierwotnym stanie. W przypadku zniszczeń, czy też braków części z kaucji potrącane są kwoty na pokrycie kosztów niezbędnych remontów lub zakupu nowych sprzętów.

O autorze
Masz pytania?
Skontaktuj się z nami
Ostatnie artykuły