Zerwanie umowy najmu

Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu najczęściej dotyczy umów na czas nieokreślony, które jednak stanowią niewielki procent na rynku wynajmu. Możliwość wcześniejszego zakończenia umowy czasami jest opisana w jej treści, dlatego warto sprawdzić, która ze stron oraz w jakich sytuacjach może z tego skorzystać.

W przypadku, gdy mieszkanie ulegnie uszkodzeniu w wyniku nagłego zdarzenia i staje się niezdatne do zamieszkania, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Warto jednak skonsultować się z właścicielem nieruchomości przed podjęciem ostatecznej decyzji. Na przykład, jeśli doszło do wybuchu gazu, ubezpieczenie może pokryć koszty tymczasowego pobytu w hotelu, dając czas na znalezienie nowego lokum. Ubezpieczenie mieszkania zazwyczaj jest wykupione przez właściciela, dlatego rozmowa i znalezienie wspólnego rozwiązania może okazać się bardzo korzystne.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania za porozumieniem stron?

W ramach porozumienia stron można swobodnie ustalić termin oraz warunki zakończenia najmu. Mowa tutaj między innymi o dacie rozwiązania umowy, wysokości płatności do uregulowania przez najemcę czy kwestiach dotyczących kaucji. Wynajmujący i najemca mogą ustalić, że umowa kończy się konkretnego dnia lub że najemca będzie opłacać czynsz do momentu znalezienia nowego lokatora. Strony mają pełną dowolność co do warunków, o ile obie strony się na nie zgodzą. Ustalenia te należy zapisać i podpisać przez obie strony, aby mieć jasność co do zawartego porozumienia.  

W jakiej formie wypowiedzieć umowę wynajmu?

Porozumienie stron jest formą umowy, która powinna być spisana i zawierać takie elementy jak datę, dane najemcy i wynajmującego oraz ich podpisy. Jeśli umowa najmu jest wypowiadana w inny sposób, warto zadbać o odpowiednie dokumenty i formalności. Umowy zwykle wypowiada się w takiej samej formie, w jakiej zostały zawarte. Nawet jeśli była to umowa ustna, dobrze jest wypowiedzieć ją na piśmie, aby mieć potwierdzenie terminów i dat. W przypadku umów na czas nieokreślony standardowy okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, choć mogą być zapisane inne terminy, jak np. miesiąc. Oznacza to, że po jej wypowiedzeniu najemca będzie mógł korzystać z mieszkania przez określony czas, w zależności od postanowień umowy.

Jakie muszą zaistnieć okoliczności, aby wypowiedzieć umowę?

Przed wypowiedzeniem umowy najmu warto sprawdzić, jaki obowiązuje najemcę okres wypowiedzenia, czyli jak długo umowa pozostaje w mocy po jej wypowiedzeniu. Należy również zwrócić uwagę, czy wypowiedzenie musi być uzasadnione określonymi okolicznościami. W przypadku właściciela możliwość wypowiedzenia umowy dotyczy jedynie umowy na czas nieokreślony i jest możliwa, jeśli planuje osobiście zamieszkać w danym mieszkaniu. Jeśli najemca otrzyma wypowiedzenie dotyczące podwyżki czynszu, a nie zgadza się na nową stawkę, akceptuje tym samym wypowiedzenie. W takim przypadku okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące.

Skuteczne wypowiedzenie umowy – wymogi

W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy następuje jednostronnie, a nie ma wspólnego porozumienia i rozwiązania przez obie strony, konieczne jest udokumentowanie, że druga strona otrzymała pismo. Najprostszym sposobem jest wysłanie dokumentu listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, które wskazuje datę, kiedy pismo dotarło do adresata. Możliwe jest również wręczenie wypowiedzenia osobiście, ale warto mieć wtedy dwa egzemplarze, z czego na jednym osoba otrzymująca powinna napisać: „Otrzymałem/am dnia...” i złożyć podpis.

Takie dokumenty są potrzebne w trudniejszych sytuacjach, nawet jeśli sprawa nie trafi do sądu. Wynajmujący powinien mieć pełną dokumentację dotyczącą najmu, aby w razie potrzeby, np. podczas kontroli, można było jasno określić okres obowiązywania umowy. Dla obu stron jest to ważne, aby mieć pewność, że wszystkie zobowiązania zostały uregulowane, a sprawa najmu zakończona bez dalszych problemów finansowych. W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, nie ma obowiązku zgłaszania tego do urzędu skarbowego. Nową umowę należy zgłosić po jej zawarciu i przekazaniu mieszkania.

Najemca lub wynajmujący nie chce zakończyć umowy – co zrobić w takim przypadku?

Jeśli obie strony doszły do porozumienia, można zakończyć umowę najmu za porozumieniem stron, uwzględniając wszystkie ustalenia w dokumencie. Czasami jednak dochodzi do sytuacji, w której najemca nie chce zakończyć umowy lub wynajmujący nie przewiduje wcześniejszego zakończenia najmu. Co zrobić w takich przypadkach?

Umowy najmu na czas określony zazwyczaj nie dają możliwości ich wypowiedzenia, podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego. Dlatego warto zawrzeć w umowie zapisy pozwalające na wypowiedzenie umowy w określonych sytuacjach. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczą głównie umów na czas nieokreślony. Okres wypowiedzenia w takich przypadkach wynosi zwykle 3 miesiące, gdy wypowiedzenie składa najemca, bez konieczności uzasadnienia. Natomiast w przypadku wypowiedzenia przez wynajmującego, okres może wynosić od 3 miesięcy do nawet 3 lat, a wypowiedzenie zawsze musi być uzasadnione.

Najemca może zaproponować osobę na swoje miejsce, ale najlepiej dopilnować, aby rozwiązać własną umowę, a nowy najemca powinien podpisać oddzielny dokument.

Czy podniesienie czynszu może być przesłanką do zerwania umowy najmu?

W ostatnim czasie wynajmujący często decydują się na podniesienie czynszu, co wiąże się z wypowiedzeniem dotychczasowych warunków umowy. Jeśli najemca nie zgadza się na nową stawkę, obowiązuje go trzymiesięczny okres wypowiedzenia, w trakcie którego nadal płaci czynsz według starej stawki. W przypadku, gdy właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie, nie jest to powód do wypowiedzenia umowy najmu. Nowy właściciel przejmuje dotychczasową umowę i może proponować zmiany warunków najmu dopiero po zaakceptowaniu ich przez najemcę.

Co zrobić w przypadku braku porozumienia obu stron umowy najmu?

Brak porozumienia między stronami zwykle wiąże się z dłuższym okresem wypowiedzenia lub koniecznością oczekiwania na zakończenie umowy najmu. Oczywiście, może mieć to swoje plusy i minusy. Z jednej strony daje to więcej czasu na znalezienie nowego mieszkania i przeprowadzkę, z drugiej jednak oznacza konieczność uiszczania płatności. Dlatego warto dążyć do porozumienia z wynajmującym lub najemcą, ponieważ zawsze istnieje możliwość rozwiązania sprawy w sposób ugodowy.

Zerwanie umowy najmu – podsumowanie

Zakończenie najmu może być stresujące zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, dlatego ważne jest otwarte komunikowanie powodów tej decyzji. Umowę najmu można zakończyć przed terminem za porozumieniem stron. Warto, aby wszelkie ustalenia, wypowiedzenia oraz przekazanie mieszkania były sporządzone na piśmie, z wyraźnym oznaczeniem dat i podpisów. Pozwoli to uniknąć niejasności dotyczących zobowiązań finansowych. Najlepiej zapewnić sobie możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy już na etapie jej negocjowania przed podpisaniem dokumentu.

‍