Wypowiedzenie umowy najmu

Podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu

Przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych są zawarte zarówno w Kodeksie Cywilnym, jak i w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów. Po zapoznaniu się z ich treścią widać, że niektóre kwestie są różnie uregulowane w obu aktach prawnych. Nie oznacza to jednak możliwości swobodnego wyboru korzystniejszych przepisów. Charakter najmu determinuje, którym regulacjom prawnym podlega dany najem oraz procedura jego wypowiedzenia. Decyduje o tym specyfika umowy, którą strony zawarły, a przepisy te współdziałają w określaniu ram prawnych dla umów najmu.

{{najem-bez-wysilku="/cta-templates/"}}

Przegląd przepisów prawa dotyczących wypowiedzenia

Zawierając umowę najmu na czas oznaczony, strony mogą przewidzieć i uregulować możliwość jej rozwiązania w określonych sytuacjach. W takich przypadkach, jak utrata pracy przez najemcę, konieczność zmiany miejsca zamieszkania czy znalezienie kupca na lokal, strony mogą skorzystać z wcześniej uzgodnionego trybu rozwiązania umowy. Jest to korzystna opcja, która pozwala na zabezpieczenie stron umowy przed nieoczekiwanymi zmianami i umożliwia zakończenie najmu. Co istotne, nie wszystkie sytuacje można przewidzieć i uregulować w umowie najmu.

Wymogi formalne wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu wymaga formy pisemnej, chyba że strony ustaliły wcześniej inny sposób. Pismo z oświadczeniem o wypowiedzeniu można przesłać pocztą lub dostarczyć osobiście. Okres wypowiedzenia zaczyna obowiązywać od momentu doręczenia pisma drugiej stronie. Jeśli najemca unika kontaktu z właścicielem i nie chce go odebrać, skuteczność doręczenia następuje w momencie, kiedy pismo zostanie wysłane na adres do korespondencji określony w umowie listem poleconym. Za datę doręczenia uważa się wówczas ostatni dzień, w którym najemca miał możliwość odbioru pisma z urzędu pocztowego.

Procedura wypowiedzenia umowy przez wynajmującego

W przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela występują ograniczenia dotyczące możliwości rozwiązania umowy. Te ograniczenia są szczególnie istotne w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony oraz w sytuacjach wskazanych w przepisach. Specyficzne sytuacje, które mogą upoważniać właściciela do wypowiedzenia umowy, obejmują nie uregulowanie czynszu przez najemcę, nieuprawniony podnajem mieszkania oraz akty wandalizmu. Ważne jest, aby wypowiedzenie było złożone na piśmie. Jest to bowiem warunek do zachowania jego ważności oraz aby w sposób jasny określić przyczynę wypowiedzenia.

Przyczyny wypowiedzenia umowy przez wynajmującego

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony lub czas nieokreślony możliwe jest w określonych przypadkach. Najczęściej dzieje się tak z powodu naruszenia warunków zapisanych w umowie. Jeśli najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem, nie reguluje płatności, jest uciążliwy dla sąsiadów lub dewastuje mieszkanie, wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy najmu. Co jednak istotne, konieczne jest zachowanie okresu wypowiedzenia.

Okresy wypowiedzenia zależne od typu umowy

W przypadku płatności miesięcznej oraz w sytuacjach, gdy odstępy płatności są dłuższe niż miesiąc, obowiązuje minimalny trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Jeżeli czynsz jest opłacany częściej niż raz na miesiąc, okres wypowiedzenia ulega skróceniu do trzech dni. Najkrótszy okres wypowiedzenia, który wynosi jeden dzień, ma zastosowanie w przypadku najmu dziennego.

W umowie najmu na czas nieokreślony można ustalić różne okresy wypowiedzenia, pod warunkiem, że nie będą one krótsze niż minimum ustawowo przewidziane dla danego typu wynajmu. W sytuacji, gdy w dokumentach brak jest informacji dotyczących zakończenia umowy, stosuje się wcześniej wspomniane minimalne terminy wypowiedzenia.

Procedura wypowiedzenia umowy przez najemcę

Z zasady swobody umów wynikającej z art. 353 Kodeksu cywilnego, umowa najmu lokalu mieszkalnego może być rozwiązana w każdym momencie przez obie strony, pod warunkiem złożenia przez nie zgodnych oświadczeń woli. W sytuacji braku takiego porozumienia, najemca ma możliwość jednostronnego wypowiedzenia umowy na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego, które są dla niego korzystniejsze niż dla wynajmującego, ograniczonego przepisami Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów.

Przyczyny wypowiedzenia umowy przez najemcę

Lokator może przedstawić wypowiedzenie umowy najmu na czas określony wynajmującemu w konkretnych przypadkach. Zgodnie z zapisami  z art. 664 K.c., zaliczają się do nich:

• wady nieruchomości ograniczające jej przydatność do umówionego użytku,
• wady powstałe później, których wynajmujący nie usunął w odpowiednim czasie mimo otrzymanego zawiadomienia,
• wady powstałe później, które są niemożliwe do usunięcia. 

W tych okolicznościach najemca może wypowiedzieć najem natychmiastowo, nie zachowując okresu wypowiedzenia. Nie przysługuje mu jednak roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej ani uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, jeśli wiedział o tych wadach w chwili zawarcia umowy. Taka sytuacja podkreśla znaczenie pełnej świadomości stanu najmowanego lokalu przy podpisywaniu umowy najmu.

Innym powodem, dla którego najemca może wypowiedzieć umowę najmu jest zmiana miejsca pracy lub szkoły. W takim przypadku musi jednak zostać zachowany odpowiedni czas wypowiedzenia umowy. Nie ma możliwości zrobienia tego z dnia na dzień, chyba że wynajmujący się na to zgodzi i obie strony podpiszą stosowny dokument. 

Wymagania dotyczące formy i treści wypowiedzenia

Wypowiedzenie umowy najmu można złożyć w każdym przypadku, jeśli jest to umowa zawarta na czas nieokreślony. Zasady z tym związane znaleźć można w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. W przypadku wynajmu na czas określony, możliwość wypowiedzenia umowy jest uzależniona od jej postanowień. Będzie ono możliwe tylko wtedy, jeśli zostało to uwzględnione w umowie podpisanej przez obie strony. Jeżeli umowa nie zawiera takich zapisów, możliwe jest rozwiązanie sytuacji poprzez porozumienie między stronami. Wynajmujący w takim przypadku może na przykład wymagać znalezienia innego najemcy, aby zakończyć obecny najem.

Okresy wypowiedzenia i ich zastosowanie

Dla najmu na czas nieoznaczony, najemca może wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny, przy czym jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, musi to uczynić na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Dla czynszów płaconych w krótszych odstępach, okres wypowiedzenia wynosi trzy dni, a dla najmu dziennego – jeden dzień naprzód. W przypadku płatności w dłuższych odstępach niż miesiąc, wypowiedzenie musi nastąpić na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, najemca może wypowiedzieć umowę tylko w przypadkach przewidzianych w umowie lub, gdy brak takich przyczyn, jest związany umową do jej wygaśnięcia.

Procedura zdawczo-odbiorcza mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem potwierdzającym przekazanie lokalu po zawarciu umowy. Dokument ten opisuje ogólny stan mieszkania w danym okresie oraz zawiera szczegółowe informacje dotyczące stanu technicznego lokalu. Obejmuje to wyposażenie mieszkania, aktualny stan liczników oraz ewentualne usterki. Jego sporządzenie jest istotne dla obu stron umowy, zapewniając dokumentację stanu mieszkania w momencie przekazania.

Dokumentacja stanu mieszkania

W pierwszej kolejności uwzględniany jest stan mieszkania. Wynajmujący weryfikuje, czy nie ma żadnych szkód lub unowocześnień, na które nie wyraził zgody. Dlatego też świetnym rozwiązaniem jest sporządzenie dokumentacji zdjęciowej przed podpisaniem umowy najmu, a następnie porównanie jej ze stanem faktycznym mieszkania.

Zwrot kaucji

Kolejnym aspektem jest zwrot kaucji, która była wpłacana przez najemcę. Jej całość może zostać wypłacona tylko w przypadku, gdy nie doszło do żadnych zniszczeń w mieszkaniu. Niekiedy wynajmujący zgadzają się na to, aby kaucja pokryła ostatni miesiąc najmu, dzięki czemu lokator nie będzie musiał płacić czynszu za ten okres. 

Rozliczenia finansowe po rozwiązaniu umowy

Przepisy nakładają na najemcę obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym przez normalne zużycie.Jeżeli najemca nie dbał o lokal czy sprzęty i zaniedbał obowiązki naprawcze wynikające z umowy, wynajmujący ma prawo żądać od najemcy dodatkowych opłat za zużycie przekraczające normalne użytkowanie. Rozliczenie mediów po zakończeniu najmu może okazać się nieco problematyczne, bo część rachunków z pewnością zostanie wystawiona w późniejszym czasie. Ważne jest nie tylko to, co zostało ustalone w umowie najmu, ale również sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. W protokole tym konieczne jest odnotowanie stanu liczników, co umożliwia dokładne rozliczenie zużycia mediów. Dokładność w tym aspekcie zapewnia sprawiedliwe i precyzyjne rozliczenie pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Częste problemy przy wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania

Niekiedy zdarzają się sytuacje, że pojawia się konflikt pomiędzy wynajmującym a lokatorem, który składa wypowiedzenie umowy. Może się bowiem zdarzyć tak, że wynajmujący nie będzie chciał zwrócić kaucji, ponieważ stwierdzi, że mieszkanie zostało zniszczone. 

Spory dotyczące stanu mieszkania i kaucji

Spory dotyczące stanu mieszkania i kaucji to jedne z najczęstszych problemów przy wypowiadaniu umowy najmu. W takim przypadku wynajmujący może nie chcieć zwrócić kaucji lub chce potrącić z niej część pieniędzy. Dlatego też przed rozpoczęciem najmu warto zrobić dokumentację zdjęciową i porównać ją ze stanem faktycznym w dniu opuszczania nieruchomości przez lokatora. Należy jednak pamiętać także o tym, że lokator ma możliwość wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadkach określonych w art. 664 K.c.

Kwestie niejasnych zapisów w umowie najmu

Niejasne zapisy w umowie najmu również mogą prowadzić do konfliktów pomiędzy najemcą a wynajmującym. Często zdarza się tak, że obie strony dochodzą do porozumienia i umowa dobiega końca wraz z upłynięciem danego okresu. Może się jednak zdarzyć tak, że wynajmujący, w przypadku umowy na czas określony, nie zgadza się na jej przedwczesne zakończenie i stawia warunek. Najczęstszym jest znalezienie przez lokatora innego najemcę. 

Podsumowanie

Najem lokali mieszkalnych jest skomplikowany prawnie i wymaga dużej wiedzy zarówno od wynajmujących, jak i najemców. Popularność wynajmowania mieszkań i pokoi często prowadzi do sytuacji, gdzie osoby zawierające umowy nie mają pełnej świadomości faktycznych ograniczeń i możliwości wynikających z przepisów. Brak tej wiedzy może skutkować tym, że najemca może zostać wykorzystany, oszukany lub paść ofiarą nieuczciwości drugiej strony. Aby uniknąć negatywnych konsekwencji finansowych, które mogą wielokrotnie przekraczać wysokość czynszu, warto skorzystać z usług fachowców, np. prawników, pośredników w wynajmie czy firm zarządzających najmem.