Zalanie sąsiada w wynajmowanym mieszkaniu

Zalanie sąsiada w wynajmowanym mieszkaniu może przytrafić się każdemu bez względu na to, czy zamieszkuje stare, czy nowe budownictwo. Konsekwencje zalania mieszkania sąsiada mogą być poważne. Dlatego warto wiedzieć kto odpowiada w takiej sytuacji za szkody i co należy wówczas zrobić.

Co zrobić po zalaniu mieszkania?

Niestety, zalanie mieszkania bywa stresujące i kosztowne. Choć nie zawsze jest wynikiem błędnych decyzji najemcy lub wynajmującego, wiąże się z koniecznością ustalenia odpowiedzialności za zaistniałą sytuację. Najczęściej dochodzi do niego przez:
- rozszczelnienie lub inną awarię instalacji wodnej w podłodze lub ścianie,
- uszkodzenie instalacji w pionie wodnym,
- uszkodzenie wężyka w pralce lub zmywarce,
- opady atmosferyczne,
- pozostawienie lejącej się wody do wanny przez zbyt długi czas.
‍

Postępowanie po zalaniu mieszkania uzależnione jest od rozmiaru szkody. W sytuacji, kiedy możemy powstrzymać dalszy wyciek wody – należy to oczywiście jak najszybciej zrobić. Przykładowo zakręcić właściwy zawór doprowadzający wodę. Jeśli doszło do zalania mieszkania, które dało się sprawnie opanować, należy przystąpić do osuszania lokalu. Oczywiście, zawsze należy skontaktować się z sąsiadami, którzy również mogą mieć podobny problem. Jeśli awaria dotyczy pionów kanalizacyjnych, należy o zalaniu sąsiada poinformować również zarządcę budynku. W późniejszym czasie konieczny będzie kontakt z Towarzystwem Ubezpieczeniowym.

{{latwe-zarzadzanie-najmem="/cta-templates/"}}

Kto odpowiada za zalanie w wynajmowanym mieszkaniu?

Czy najemca odpowiada za zalanie mieszkania? Co do zasady za szkodę wynikającą z zalania mieszkania odpowiada osoba użytkująca mieszkanie. W przypadku wynajmowanego mieszkania będzie to najemca. Przy czym jego odpowiedzialność musi być zawiniona. I co równie ważne – najemca może się od tej odpowiedzialności uwolnić. Przykładowo wtedy, kiedy usterka związana była ze złym stanem instalacji, za których utrzymanie odpowiedzialny był właściciel mieszkania. Poza tym, najemca może uwolnić się od odpowiedzialności za zalane mieszkanie, gdy szkoda była spowodowana działaniem osoby trzeciej, siły wyższej, a nawet wtedy, kiedy powstała ona z wyłącznej winy poszkodowanego. Przykładowo, za zalanie i szkody w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada najemca, jeśli swoim działaniem wpłynął na wystąpienie usterki. Za zalanie mieszkania odpowiada również wtedy, kiedy jest ono wynikiem istnienia usterki elementu, za konserwacje którego odpowiedzialny jest najemca. Przykładowo, gdy chodzi o uszkodzenie wężyka w pralce. Z kolei wynajmujący odpowiada za rozszczelnienie lub inną awarię instalacji wodnej w podłodze lub ścianie.

Kto płaci za zalanie sąsiada?

Zalanie sąsiada w wynajmowanym mieszkaniu wiąże się z kwestią ustalenia odpowiedzialności za zdarzenie. Czy najemca odpowiada za zalanie mieszkania? Zgodnie z art. 433 Kodeksu cywilnego, „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”. Z kolei w uchwale z 18 lipca 2012 r. (sygn. III CZP 38/12) Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 433 KC nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z jednego mieszkania do innego. Oznacza to, że właściciel lub lokator mieszkania, które zostało zalane, może domagać się odszkodowania za zalane mieszkanie, tylko wtedy, kiedy wykaże, że stało się to z winy lokatora zajmującego mieszkanie, z którego przedostała się woda.

Czy najemca w wynajmowanym mieszkaniu może mieć polisę OC

Zalanie mieszkania może generować wysokie koszty, które mogą znacząco wzrosnąć, jeśli doszło do zalania sąsiada w wynajmowanym mieszkaniu. Jeżeli sprawca ma polisę OC to najprawdopodobniej będzie mógł wypłacić odszkodowanie, gorzej, jeśli jej nie posiada – wówczas musi płacić za szkody z własnej kieszeni. Kto może ubezpieczyć mieszkanie? Najczęściej to właściciele mieszkań decydują się na wykupienie polisy OC. Ubezpieczenie wynajmującego mieszkanie może być obowiązkowe w przypadku mieszkań kupionych na kredyt. Poza tym, współcześni wynajmujący zdają sobie sprawę z ryzyka i wolą płacić za OC wynajmującego mieszkanie i otrzymać odszkodowanie za zniszczone mieszkanie niż ponosić koszt napraw i remontów z własnej kieszeni. Coraz częściej jednak decydują się na OC najemcy mieszkania, co znacznie ułatwia życie, kiedy odpowiedzialność najemcy za zalanie mieszkania jest oczywista. Jeśli polisa obejmuje szkody związane z zalaniem mieszkania, bez względu na to, czy mowa o OC najemcy mieszkania, czy OC wynajmującego mieszkanie, warto się porozumieć z poszkodowanym sąsiadem i podpisać oświadczenie o zalaniu mieszkania.

Jak napisać oświadczenie o zalaniu sąsiada?

Aby uniknąć problemów związanych z ustaleniem odpowiedzialności za zalanie mieszkania i dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, warto napisać oświadczenie o zalaniu sąsiada. Co takie oświadczenie powinno zawierać? W treści dokumentu powinny znaleźć się takie informacje, jak:
- data i godzina zdarzenia,
- dane osobowe poszkodowanego,
- dane osobowe sprawcy,
- numer telefonu oraz adres e-mail poszkodowanego,
- numer telefonu i adres e-mail sprawcy,
- numer posiadanej polisy,
- okoliczności zalania,
- opis zakresu uszkodzeń,
- szacunkową kwotę strat,
- dane osobowe świadków zdarzenia,
- ewentualnie zakres działań przybyłych na miejsce służb.
‍

Warto wiedzieć, że spisanie oświadczenia o zalaniu mieszkania jest dokumentem wskazującym sprawcę zdarzenia i udowadnia jego odpowiedzialność w sposób niepodważalny, co umożliwi sprawne uzyskanie środków z ubezpieczenia.

Jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący ma obowiązek „zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”. Właściciel mieszkania zobowiązany jest w szczególności do dokonywanie napraw mieszkania, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcę. Zalicza się tutaj między innymi naprawę i wymianę wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia. Poza tym wynajmującego obciążają również naprawy i wymiana wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej z wyjątkiem osprzętu. Oprócz tego, właściciel mieszkania zobowiązany jest do wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.