Zakup mieszkania: na firmę czy prywatnie?
Na zakup mieszkania bardzo często decydują się przedsiębiorcy, którzy dysponują środkami lub mają możliwość sfinansowania takiego przedsięwzięcia za pomocą kredytu hipotecznego albo leasingu nieruchomości. Istotną zaletą takiego rozwiązania jest możliwość wliczenia zakupu i eksploatacji mieszkania w koszty firmowe. W przypadku zakupu prywatnie nie ma takiej możliwości. To pokazuje, że niejednokrotnie kupno nieruchomości przez przedsiębiorstwo jest bardziej opłacalne. Oczywiście to nie wszystkie zalety takiego rozwiązania.
{{zwieksz-swoje-zyski-z-najmu="/cta-templates/"}}
Dlaczego warto rozważyć zakup mieszkania na firmę?
Wśród najważniejszych korzyści z pewnością można wymienić możliwość odliczenia kosztów zakupionego mieszkania od przychodu, co automatycznie zmniejszy dochód przedsiębiorstwa i pomniejszy należny do zapłaty podatek. Ponadto przedsiębiorca może także wliczyć w koszty wysokość odsetek kredytu hipotecznego oraz rachunki związane z eksploatacją nieruchomości. W przypadku, gdy firma kupi lokal na wynajem, będzie miała również możliwość odliczenia VAT, jeśli mieszkanie będzie służyło działalności opodatkowanej. Warto także wiedzieć, że istnieje szansa na zwolnienie z podatku w przypadku, gdy stawka amortyzacji będzie miała wyższą wartość, aniżeli przychody z najmu.
Finansowanie zakupu mieszkania na firmę
Nie każdą firmę stać na to, aby kupić mieszkanie z wolnych środków finansowych, jakie posiada. Dlatego też istnieje kilka metod sfinansowania zakupu lokalu mieszkalnego przez przedsiębiorstwo. Zdecydowanie najkorzystniejszy jest kredyt hipoteczny. Oczywiście, można skorzystać z alternatywnych rozwiązań, jak np. leasing nieruchomości.
Kredyt hipoteczny dla firm
Firmy najczęściej korzystają z kredytu hipotecznego, który umożliwia im sfinansowanie zakupu mieszkania lub domu. Aby mieć możliwość jego uzyskania, konieczne jest spełnienie określonych wymagań. Kredyty hipoteczne oferowane są przede wszystkim przez duże banki, ponieważ kwoty finansowania nie spadają poniżej kilkuset tysięcy. W przypadku hipoteki zabezpieczeniem jest kupiona nieruchomość. Jeśli raty za zobowiązanie nie będą regularnie spłacane, wówczas bank może przejąć nieruchomość. Co jednak istotne, kredyt hipoteczny może zostać zaciągnięty jako kredyt inwestycyjny. W tej sytuacji niezbędne jest przedstawienie odpowiednich dokumentów, w tym biznesplanu, dokumentów księgowych, czy też zaświadczeń z ZUS i US.
Leasing nieruchomości
Leasing nieruchomości to alternatywne rozwiązanie, jednak nie tak popularne, jak hipoteka. Poza tym ma on swoje ograniczenia. Zamiast rat kredytowych płacone są raty leasingu, a właścicielem mieszkania cały czas jest firma leasingowa. Co jednak istotne, takie firmy nie pozwalają na leasingowanie każdego obiektu. Przede wszystkim musi być to nieruchomość nowa, najlepiej w dobrej lokalizacji lub przedstawiająca wysoką wartość.
Aspekty prawne i podatkowe zakupu mieszkania na firmę
Regulacje prawne
W przypadku zakupu mieszkania na firmę należy pamiętać o pewnych formalnościach, które musi załatwić przedsiębiorca. Przede wszystkim działalność musi być zarejestrowana i posiadać aktualny wpis do Krajowego Rejestru Sądowego. Poza tym przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego, warto sprawdzić, czy przedsiębiorstwo jest w stanie pokryć koszty przedsięwzięcia. Kolejnym istotnym aspektem jest posiadanie umocowania prawem do zakupu nieruchomości. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, musi ono znaleźć się w umowie spółki. Jeśli chodzi o jednoosobową działalność gospodarczą umocowanie wynika z pełnomocnictwa właściciela firmy.
To jednak nie są wszystkie formalności, jakie musi spełnić firma. Podczas realizacji kupna mieszkania na firmę trzeba przedstawić odpowiednie dokumenty. Właściciel firmy powinien posiadać aktualne zaświadczenie o wpisie do CEiDG i aktualny odpis z KRS. Niekiedy może być jeszcze wymagane przedstawienie dokumentów finansowych, jak np. bilans firmy, dokumenty potwierdzające źródła finansowania zakupu mieszkania oraz deklaracje podatkowe. Co istotne, w Polsce każda firma może kupić mieszkanie.
Optymalizacja podatkowa
Jeszcze przed wprowadzeniem Polskiego Ładu możliwe było dokonywanie wpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Wprowadziło to niemałe zamieszanie, ale co istotne, jest rozwiązanie, które pozwala na wyjątki od tego zakazu. Potwierdził to sam dyrektor Krajowej Izby Skarbowej. W tym przypadku ważne jest to, aby mieszkania zajmowały mniej niż połowę powierzchni użytkowej budynku. Innym rozwiązaniem optymalizacji podatkowej jest zakup mieszkania przez osobę fizyczną, która ma status VATowca i prowadzi działalność gospodarczą. W tej sytuacji deweloper wystawia fakturę VAT, którą bez większych problemów można wpisać w koszty uzyskania przychodu.
Cała procedura jest jednak nieco skomplikowana, a przedsiębiorca musi mieć stalowe nerwy, ponieważ Urzędy Skarbowe, zanim dokonają zwrotu podatku, przeprowadzają szczegółową kontrolę, aby upewnić się, że nie doszło do żadnych malwersacji. Poza tym płatnik podatku może wybrać dwie drogi zwrotu – przelew na konto, co zwykle trwa około 3 miesiące lub obniżenie późniejszego podatku VAT. Jeśli firma płaci wysokie kwoty to korzystniejszą opcją będzie druga opcja
Zakup nieruchomości na firmę a VAT
Ustawa VAT wprowadza bardzo istotne rozróżnienie. Przedsiębiorstwa są zobowiązane do płacenia 8% podatku od towarów i usług podczas zakupu lokalu użytkowego. W przypadku budynku mieszkalnego zakupionego na firmę, stawka rośnie do 23%. Podatnik ma prawo do odliczenia VATu z tytułu prowadzenia firmy. Co jednak istotne, w przypadku zakupu nieruchomości od osoby fizycznej, nie odlicza się VATu, ponieważ w takich transakcjach ten podatek nie obowiązuje. Firma musi z kolei zapłacić podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, który oczywiście może odzyskać.
Potencjalne pułapki i jak ich unikać
Zakup mieszkania na firmę, mimo iż jest korzystniejszym rozwiązaniem dla wielu przedsiębiorców, to jednak ma swoje wady. Można tu wymienić między innymi ryzyko podatkowe, wyższe opłaty, problemy z zarządzaniem nieruchomością i kwestie podatkowe związane z jej sprzedażą
Ryzyko podatkowe
Firmy, które zdecydowały się na zakup mieszkania, a w szczególności jednoosobowe działalności, które będą prowadzone w zakupionej nieruchomości, muszą zgłosić ten fakt do gminy, aby uzyskać informację, czy spowoduje to przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy. Od tego zależy również stawka podatku, która jest ustalana przez gminy. W 2024 roku Ministerstwo Finansów ustaliło maksymalne stawki podatku od nieruchomości na poziomie:
– dla budynków mieszkalnych 1,15 zł/ mkw. powierzchni użytkowej,
– dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 33,10/ mkw. powierzchni użytkowej.
Jak widać, różnica jest ogromna. Za 70- metrowe mieszkanie podatek wyniesie maksymalnie 80,5 zł, a w przypadku 10-metrowego biura będzie to aż 331 zł.
Problemy z zarządzaniem nieruchomością
W pierwszej kolejności należałoby zastanowić się w jakich charakterze ma zostać kupiona nieruchomość przez firmę. Jeśli na wynajem, to czy to krótkotrwały, czy długotrwały, niezbędne jest odpowiednie zarządzanie nią. Nie każdy przedsiębiorca ma czas na to, aby po godzinach pracy przygotowywać nieruchomość pod kolejnych najemców. W tym przypadku konieczne byłoby zatrudnienie firmy obsługującej lokale na wynajem. Jest to jednak temat na dłuższy artykuł, ponieważ wiąże się z wieloma różnymi formalnościami i obowiązkami.
Innym problemem dla przedsiębiorców może okazać się sytuacja po sprzedaży mieszkania kupionego na firmę. Osoby prywatne po pięciu latach od jej nabycia mogą sprzedać nieruchomość bez konieczności uiszczania podatku. Zasady te nie obowiązują jednak przedsiębiorców. W ich przypadku dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie podlegał opodatkowaniu wraz z innymi dochodami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Podsumowanie – główne korzyści i wyzwania związane z zakupem mieszkania na firmę
Zakup nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ma swoje wady i zalety. Niemniej, coraz większa liczba przedsiębiorców decyduje się na taki ruch. Korzystają na tym wszystkie przedsiębiorstwa, które mogą dokonywać odliczeń podatkowych i tym samym płacić mniejszy podatek do Urzędu Skarbowego. Należy jednak pamiętać o tym, że kupno nieruchomości na firmę wiąże się ze spełnieniem szeregu formalności, a podczas jej sprzedaży trzeba uwzględnić dochód w rozliczeniu podatkowym.
.webp)
