Rodzaje wymaganych oświadczeń
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy, aby właściciel lokalu mógł w pełni korzystać z ochrony przewidzianej przez ustawodawcę. Kluczowe znaczenie mają oświadczenia, które stanowią dodatkowe dokumenty towarzyszące umowie. Bez nich cała konstrukcja traci sens, ponieważ brak odpowiednich załączników uniemożliwia szybkie dochodzenie swoich praw w razie problemów z najemcą. Z tego względu ustawodawca wprowadził wymóg uzyskania trzech odrębnych dokumentów, które składają się na pełny zestaw zabezpieczeń. Każdy z nich pełni inną funkcję, a razem tworzą spójny mechanizm chroniący właściciela mieszkania.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Najważniejszym dokumentem jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Dokument musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, co oznacza, że konieczna jest wizyta w kancelarii notarialnej. Dzięki temu właściciel mieszkania nie musi prowadzić długotrwałego postępowania sądowego w razie konieczności eksmisji. Wystarczy, że przedstawi oświadczenie w sądzie i uzyska klauzulę wykonalności, aby komornik mógł rozpocząć postępowanie egzekucyjne.
W praktyce dokument zawiera jasne i jednoznaczne stwierdzenie najemcy, że w przypadku zakończenia umowy dobrowolnie opuści lokal, a jeśli tego nie zrobi, poddaje się egzekucji bez prawa do kwestionowania zasadności roszczenia właściciela. To znacznie skraca czas całej procedury i eliminuje możliwość przeciągania postępowania przez najemcę, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania.
Oświadczenie najemcy ze wskazaniem innego lokalu
Drugim dokumentem jest oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on konkretny lokal mieszkalny, do którego będzie mógł się przenieść w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Dokument ten jest szczególnie istotny, ponieważ w polskim systemie prawnym obowiązuje ochrona lokatorów, która w praktyce często utrudnia przeprowadzenie eksmisji. W przypadku zwykłego najmu gmina zobowiązana jest zapewnić lokal socjalny lokatorowi.
W najmie okazjonalnym obowiązek ten przejmuje najemca, który sam wskazuje adres, pod który może się udać. Zwykle jest to mieszkanie rodziny, znajomych albo inna nieruchomość, do której ma prawo wprowadzić się w razie potrzeby. Wskazanie lokalu jest warunkiem ważności całej umowy, dlatego nie może być pominięte.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Ostatnim elementem jest oświadczenie właściciela lokalu, który zgadza się na to, aby najemca w razie konieczności mógł wprowadzić się do wskazanej nieruchomości. Dokument ten ma na celu potwierdzenie, że wskazany adres nie jest jedynie fikcją, a osoba dysponująca prawami do mieszkania faktycznie zgadza się na takie rozwiązanie. Oświadczenie właściciela nieruchomości zastępczej powinno być złożone na piśmie, a podpis musi być poświadczony notarialnie. W ten sposób wynajmujący mieszkanie zyskuje pewność, że wskazane rozwiązanie jest realne i nie zostanie zakwestionowane w toku ewentualnego postępowania egzekucyjnego.
Wymagania dotyczące oświadczeń
Wszystkie wymienione dokumenty muszą spełniać określone wymogi formalne. Niedopuszczalne jest sporządzenie oświadczeń w sposób niepełny albo niezgodny z prawem, ponieważ w takiej sytuacji mogą one okazać się nieważne i nie wywoływać żadnych skutków prawnych. Największe znaczenie ma forma aktu notarialnego przy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, gdyż tylko wówczas dokument będzie podstawą do nadania klauzuli wykonalności. W przypadku pozostałych oświadczeń wymagane jest zachowanie formy pisemnej, przy czym podpis właściciela lokalu zastępczego musi zostać notarialnie poświadczony. Dzięki temu sąd ma pewność, że osoba ta faktycznie wyraziła zgodę na przyjęcie lokatora. Niedopełnienie tych wymogów formalnych skutkuje brakiem ochrony przewidzianej dla wynajmującego.
Dodatkowe wymagania
Sam zestaw oświadczeń nie jest jedynym warunkiem ważności najmu okazjonalnego. Oprócz tego ustawodawca przewidział dodatkowe obowiązki, które muszą zostać spełnione przez właściciela nieruchomości. Dotyczą one w szczególności zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, pokrycia kosztów aktu notarialnego oraz niedołączanie załączników, które mogłyby niepotrzebnie komplikować dokumentację.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Jednym z podstawowych obowiązków wynajmującego jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego. Należy to zrobić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie polega na złożeniu odpowiedniego formularza, w którym wskazuje się dane stron umowy oraz przedmiot najmu. Brak zgłoszenia powoduje, że umowa traci status najmu okazjonalnego i jest traktowana jak zwykły. W praktyce oznacza to utratę wszystkich przywilejów, w tym przede wszystkim możliwości szybkiej eksmisji. Właściciel lokalu naraża się także na sankcje podatkowe związane z brakiem ujawnienia źródła dochodu.
Koszt aktu notarialnego
Istotnym elementem całej procedury jest również koszt sporządzenia aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji. Cena dokumentu zależy od kancelarii notarialnej, jednak najczęściej mieści się w granicach od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Z reguły przyjmuje się, że koszt ponosi najemca, ponieważ to on odnosi korzyść z możliwości zawarcia umowy najmu okazjonalnego. W praktyce jednak często zdarza się, że strony dzielą się wydatkiem lub całość pokrywa właściciel lokalu w ramach negocjacji.
Brak załączników
Przygotowując umowę najmu okazjonalnego, należy unikać dołączania dodatkowych załączników, które nie są wymagane przez prawo. Dokumentacja powinna ograniczać się do umowy oraz trzech oświadczeń, a wszelkie inne dodatki mogą jedynie wprowadzać chaos i powodować wątpliwości interpretacyjne. Zdarza się, że właściciele chcą uzupełnić umowę o dodatkowe postanowienia lub oświadczenia, jednak nie jest to zalecane. Nadmierna liczba załączników może wprowadzać w błąd sąd lub komornika w trakcie postępowania egzekucyjnego. Dlatego najbezpieczniej jest trzymać się ściśle obowiązujących przepisów. Jasna i przejrzysta dokumentacja to gwarancja skuteczności przeprowadzenia całej procedury.
.webp)
