Jak sprawdzić właściciela mieszkania?

Dokumenty do sprawdzenia

Zanim podpiszesz umowę najmu należy przede wszystkim sprawdzić właściciela nieruchomości. Pomóc w tym mogą niektóre dokumenty. Dzięki nim można uniknąć ewentualnych problemów, związanych z wynajmem nieruchomości. Wśród nich wymienić można między innymi akt własności, dowód tożsamości, a jeśli jest kilku współwłaścicieli mieszkania, zgody wszystkich osób. 

Umowa najmu

Umowa najmu to podstawowy dokument całej relacji między najemcą a właścicielem mieszkania. To w niej zapisane są wszystkie najważniejsze warunki korzystania z lokalu. Znajduje się w niej okres najmu, wysokość czynszu i termin jego płatności, zasady rozwiązania umowy, wysokość i warunki zwrotu kaucji, a także szczegóły dotyczące opłat za media. Dokument powinien zawierać pełne dane obu stron, czyli imię, nazwisko, adres oraz numer PESEL lub NIP w przypadku firmy. Warto pamiętać, że jeżeli umowę podpisuje osoba inna niż właściciel mieszkania, musi ona dysponować odpowiednim pełnomocnictwem notarialnym. Jeśli takiego dokumentu nie ma, może to być sygnałem do  wstrzymania dalszych kroków związanych z podpisaniem umowy najmu.

Stan lokalu – protokół + zdjęcia

Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument, który szczegółowo opisuje stan techniczny mieszkania w chwili jego przekazania najemcy. Powinien obejmować wszystkie elementy wyposażenia, instalacje, stan liczników oraz ewentualne uszkodzenia. Dzięki temu, po zakończeniu najmu, obie strony mają jasne odniesienie do tego, w jakim stanie mieszkanie zostało oddane. Niezbędnym uzupełnieniem protokołu są zdjęcia, najlepiej z datą ich wykonania, które dodatkowo dokumentują rzeczywisty stan mieszkania. Taka praktyka chroni najemcę przed niesłusznymi roszczeniami o rzekome zniszczenia, a właściciela przed próbami zatajenia szkód.

Akt własności

Jednym z najważniejszych dokumentów do sprawdzenia jest akt własności, a dokładniej odpis z księgi wieczystej. Dokument ten pozwala zweryfikować, kto jest prawnym właścicielem mieszkania, a także ujawnia ewentualne obciążenia, jak np. hipotekę. Odpis można uzyskać samodzielnie w internetowym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, ale trzeba znać numer księgi. W niektórych przypadkach właściciel może również okazać akt notarialny zakupu mieszkania lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. 

Zgody współwłaścicieli

Zdarza się, że mieszkanie należy do kilku osób jednocześnie – na przykład małżonków lub rodzeństwa. W takim przypadku do podpisania umowy najmu konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli umowę podpisuje tylko jedna osoba, musi posiadać stosowne pełnomocnictwo od pozostałych. 

Dowód tożsamości wynajmującego

Kolejnym krokiem jest weryfikacja danych wynajmującego poprzez okazanie przez niego dowodu osobistego lub paszportu. Dane z dokumentu powinny zgadzać się z tymi wpisanymi w umowie i w księdze wieczystej. W przypadku, gdy mieszkanie wynajmuje firma, należy również poprosić o odpis z KRS lub wydruk z CEIDG oraz potwierdzić tożsamość osoby reprezentującej podmiot. To prosta czynność, która pozwala upewnić się, że podpisujemy umowę z właściwą osobą.

Dokumenty do zarządzania nieruchomością – jeśli agencja

Często zdarza się, że mieszkanie oferowane jest do wynajęcia przez agencję nieruchomości lub zarządcę. W takiej sytuacji bardzo ważne jest sprawdzenie, czy osoba ta faktycznie ma prawo do reprezentowania właściciela nieruchomości. Podstawą jest umowa o zarządzanie nieruchomością lub pełnomocnictwo notarialne.

Księgi wieczyste

Księga wieczysta to oficjalny dokument pozwalający ustalić, kto ma prawo własności do danej nieruchomości, a także jakie obciążenia lub zobowiązania są z nią związane. Chodzi między innymi o hipoteki, użytkowanie wieczyste czy służebności. W Polsce funkcjonuje Elektroniczny System Ksiąg Wieczystych prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości, który umożliwia bezpłatne przeglądanie treści księgi po podaniu jej numeru. Dzięki temu można sprawdzić dane właściciela, stan prawny mieszkania lub domu oraz informacje znajdujące się w dziale obciążeń.

W przypadku braku numeru księgi wieczystej możliwe jest jego ustalenie na podstawie adresu nieruchomości albo numeru działki, korzystając z internetowych wyszukiwarek. Po uzyskaniu numeru da się zweryfikować, czy osoba oferująca lokal rzeczywiście widnieje jako właściciel. Trzeba jednak pamiętać, że niektóre wpisy mogą być w trakcie aktualizacji i jeszcze nie odzwierciedlać stanu faktycznego, dlatego zawsze najlepiej korzystać z bieżących danych udostępnianych w systemie EKW.

Nie płać zaliczki przed podpisaniem umowy

Jednym z najczęstszych zagrożeń podczas wynajmu mieszkania są żądania wpłaty zaliczki w formie opłaty rezerwacyjnej, kaucji czy pierwszego czynszu jeszcze przed podpisaniem umowy najmu lub obejrzeniem lokalu. Tego typu praktyki są wskazywane przez policję i organizacje konsumenckie jako potencjalne próby oszustwa. Przekazanie pieniędzy w takiej sytuacji wiąże się z brakiem jakiejkolwiek ochrony prawnej. Umowa może nigdy nie zostać zawarta, a osoba podająca się za właściciela może zniknąć wraz z gotówką. Zdarzają się również przypadki, gdy nieruchomość w ogóle nie istnieje lub nie jest w dyspozycji osoby oferującej wynajem. 

Sprawdź wynajmującego w mediach społecznościowych

Media społecznościowe, takie jak Facebook, Instagram, LinkedIn, lokalne grupy czy fora internetowe, mogą być cennym źródłem informacji o osobie oferującej wynajem. Pozwalają one ocenić, czy oferta wydaje się wiarygodna i czy kontaktująca się osoba budzi zaufanie. Warto zwrócić uwagę na profil, imię i nazwisko, zdjęcia oraz publikowane treści, aby sprawdzić, czy są spójne z informacjami przedstawionymi w ogłoszeniu. Dodatkowym sygnałem może być aktywność profilu. Nowe konto z niewielką liczbą znajomych lub brakiem postów w historii może być podejrzane. Istotne są także reakcje innych użytkowników, komentarze i opinie, które mogą ujawnić wcześniejsze doświadczenia z daną osobą, w tym także ewentualne ostrzeżenia o próbach oszustwa. Warto również przyjrzeć się częstotliwości publikacji ogłoszeń. Wiele podobnych ofert w różnych lokalizacjach może sugerować, że nie wszystkie są autentyczne.

Typowe schematy oszustw na rynku najmu

Rynek najmu mieszkań przyciąga nie tylko osoby szukające bezpiecznego lokum, ale również oszustów, którzy stosują różne metody, by wyłudzić pieniądze. Dlatego też warto wiedzieć, jakie są najczęstsze schematy oszustów, aby móc je rozpoznać i odpowiednio się zabezpieczyć przed nimi.

Fałszywe ogłoszenia

Fałszywe ogłoszenia to jedno z najczęściej spotykanych zagrożeń czyhających na najemców podczas poszukiwania mieszkania. Publikowane są oferty lokali, które w rzeczywistości nie istnieją lub nie należą do osoby wystawiającej ogłoszenie. Ich typowym elementem jest wyjątkowo kusząca cena, atrakcyjna lokalizacja i zapewnienia o natychmiastowej możliwości wynajęcia. Zdjęcia zamieszczone w takich ogłoszeniach zazwyczaj wyglądają bardzo profesjonalnie, często są kopiowane z innych stron lub kradzione z istniejących ofert.

Prośba o zaliczkę

Jednym z często spotykanych oszustw jest żądanie wcześniejszej wpłaty pieniędzy w formie zaliczki, opłaty rezerwacyjnej lub pierwszego czynszu jeszcze przed podpisaniem umowy czy możliwością obejrzenia mieszkania. Takie działanie ma na celu szybkie pozyskanie środków od osoby zainteresowanej wynajmem, a następnie zerwanie kontaktu i uniknięcie odpowiedzialności.

Oszuści podszywający się pod właścicieli

Innym procederem jest podszywanie się pod właściciela mieszkania. Osoby dopuszczające się takich działań przedstawiają się jako prawowici posiadacze nieruchomości, ale faktycznie nie mają do niej żadnych praw albo posługują się sfałszowanymi dokumentami. Zdarza się również, że twierdzą, iż są właścicielami, ale faktyczne zarządzanie mieszkaniem powierzone jest innej osobie, która nie posiada stosownych uprawnień do zawierania umów.

Nieautoryzowane umowy

Kolejną z metod nadużyć jest przedstawianie umów niepełnych, pozbawionych istotnych zapisów lub zawierających postanowienia sprzeczne z prawem, np. jednostronne warunki czy próby wyłączenia odpowiedzialności wynajmującego. Nierzadko spotyka się także dokumenty w wersji elektronicznej, bardzo ogólne i mało precyzyjne, które później mogą być dowolnie interpretowane lub zmieniane. Zdarza się również podpisywanie umów, które nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu mieszkania, a to staje się później pretekstem do naliczania dodatkowych, nieuzasadnionych kosztów, np. za rzekome szkody.

Pytania do właściciela przed wynajmem

Po sprawdzeniu dokumentów i najważniejszych danych warto skierować do właściciela lub pośrednika konkretne pytania. Dzięki nim można dokładniej poznać warunki najmu, określić obowiązki obu stron umowy oraz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. O co więc warto zapytać? 

Dodatkowe opłaty

Niektóre umowy najmu zawierają tylko czynsz podstawowy, jednak najemca może być obciążony dodatkowymi kosztami, które nie są od razu takie oczywiste, np. media – prąd, gaz, internet, CO, wywóz śmieci, opłata za wodę, opłata za administrację, opłata za miejsca parkingowe, opłaty wspólnotowe. Czasem właściciel może też doliczyć opłaty za sprzątanie, korzystanie z części wspólnych czy inne udogodnienia. Ustalenie tych kosztów na początku pozwala uniknąć niespodziewanego wzrostu miesięcznych wydatków. Warto też zapytać, czy w czynszu są wliczone opłaty za utrzymanie budynku, czy mogą one być niższe lub wyższe w niektórych miesiącach.

Zasady dotyczące zwierząt

Jeśli posiadasz zwierzę domowe albo myślisz o jego posiadaniu to bardzo ważne jest to, aby od razu zapytać, czy można mieć zwierzę w mieszkaniu, jakie są ograniczenia z tym związane, czy wiąże się to z dodatkowymi opłatami lub depozytem albo specjalnymi warunkami.

Remonty i zmiany w mieszkaniu

Czasami najemca chciałby wprowadzić pewne zmiany lub ulepszenia, np. pomalować ściany, zamontować półki, zmienić oświetlenie. Należy więc zapytać, jakie zmiany można wprowadzić, czy są wymagane zgody właściciela, czy można wymienić sprzęt AGD lub meble i kto pokrywa koszty tych zmian. Warto się też upewnić, co się stanie po zakończeniu najmu. Czy trzeba przywrócić oryginalny stan mieszkania?

Proces naprawy usterek

Warto także omówić, jakie są ustalone procedury reagowania na awarie i usterki. Należy spytać ile czasu właściciel/zarządca ma na naprawę, kto pokrywa koszty tych napraw, jakie są warunki zgłaszania usterek, czy jest zapisana w umowie jakaś lista obowiązków właściciela. Dobrze też wiedzieć, czy za duże opóźnienia mogą być konsekwencje, np. obniżenie czynszu lub możliwość wypowiedzenia umowy.

‍