Zniszczone mieszkanie po wynajmie – co zrobić?

Przy zwracaniu mieszkania wynajmującemu zasadą jest oddanie lokalu w stanie, w jakim został on przekazany najemcy. Drobne uszkodzenia, które mogą wystąpić podczas kilkuletniego okresu najmu, zazwyczaj nie są problemem. Niestety czasami zdarza się, że najemca spowoduje znaczne szkody w nieruchomości. Co zrobić w takim przypadku?

Zniszczenie wynajmowanego mieszkania

Przy zwracaniu mieszkania wynajmującemu zasadą jest oddanie lokalu w stanie, w jakim został on przekazany najemcy. Drobne uszkodzenia, które mogą wystąpić podczas kilkuletniego okresu najmu, zazwyczaj nie są problemem. Niestety czasami zdarza się, że najemca spowoduje znaczne szkody w nieruchomości. Co zrobić w takim przypadku?

Pierwsze kroki po wykryciu zniszczeń

Pierwszym krokiem po odzyskaniu dostępu do mieszkania jest udokumentowanie wszelkich szkód wyrządzonych w lokalu. Warto posiadać zdjęcia wykonane przed wprowadzeniem się najemcy, które posłużą jako dowód stanu początkowego. Niezależnie od tego, należy zrobić nowe zdjęcia lub nagrać wideo pokazujące aktualne uszkodzenia i dodać daty do tych materiałów. Dokumentacja może okazać się niezbędna, jeśli zapadnie decyzja o podjęciu kroków prawnych przeciwko najemcy. Ponadto umożliwi dokładne oszacowanie kosztów napraw zniszczeń w mieszkaniu.
Mając to na uwadze, ważne jest również udokumentowanie wszelkiej komunikacji z najemcą dotyczącej zniszczeń w mieszkaniu po okresie wynajmu. Należy starać się prowadzić korespondencję mailową lub wysyłać pisemne listy, które zapewnią ślady dowodowe rozmów i ustaleń pomiędzy stronami.
Następnie należy oszacować zakres niezbędnych napraw lub profesjonalnego czyszczenia. Pozwoli to lepiej zrozumieć zakres pracy potrzebnej do przywrócenia mieszkania do stanu używalności oraz określić niezbędne kroki do jego pełnego przygotowania. Jeśli zakres wymaganych napraw i czyszczenia jest stosunkowo niewielki, istnieje możliwość odliczenia tych kosztów od kaucji najemcy.

Ocena zniszczeń

Ocena wszystkich zniszczeń jest niezbędna do tego, aby określić, jak wysokie straty poniósł wynajmujący w związku z działaniem najemcy i szkodami, jakie wyrządził. Można to zrobić samodzielnie lub skorzystać z usług rzeczoznawcy, a następnie zebrane materiały dowodowe przedstawić w sądzie lub samemu najemcy, jeśli zechce się dogadać.

Jak dokładnie ocenić zniszczenia?

Wycena zniszczeń dokonanych przez lokatora może być skomplikowana i obarczona emocjami właściciela, co może skutkować zawyżeniem wysokości roszczeń. Często wynajmujący nie uwzględniają amortyzacji sprzętów, które naturalnie zużywają się podczas użytkowania. Dlatego warto posiadać udokumentowaną dowody zakupów poszczególnych przedmiotów wyposażenia mieszkania. Przy wycenie potencjalnych napraw, jak np. wymiana armatury łazienkowej, malowanie ścian czy wymiana podłogi, należy kierować się aktualnymi cenami rynkowymi materiałów oraz średnimi stawkami za usługi remontowe.
Przygotowując roszczenia wobec lokatora, bardzo ważne jest spisanie wszystkich zniszczeń oraz zakresu potrzebnych napraw. Pozwoli to realnie ocenić zakres pracy potrzebnej do przywrócenia mieszkania do stanu używalności. W przypadku trudności z oszacowaniem kosztów napraw warto zasięgnąć opinii rzeczoznawcy.

Kiedy warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy?

Nie każdy właściciel mieszkania jest w stanie dokładnie określić ceny za poszczególne sprzęty oraz inne rzeczy, które zostały zniszczone. Poza tym mogą się zagubić również paragony, czy faktury za wcześniej zakupione urządzenia lub materiały. W takim przypadku warto skorzystać z usług rzeczoznawcy. Dzięki pomocy specjalisty można dokładnie oszacować wartość poniesionych strat, a dokument przygotowany przez niego wykorzystać np. w sądzie.
Dokumentowanie zniszczeń dla celów prawnych i ubezpieczeniowych
Wszystkie zniszczenia, jakie zostaną zauważone przez wynajmującego powinny zostać dobrze udokumentowane. Można wykonać zdjęcia, czy nagrać materiał wideo. Bardzo ważne jest to, aby na tych materiałach znajdowały się daty. Dzięki temu będzie można uniknąć ewentualnego sprzeciwu ze strony najemcy, który mógłby się wypierać swojej winy. Wszystkie zdjęcia i filmy należy później przedstawić towarzystwu ubezpieczeniowemu, jeśli chce się odzyskać pieniądze z ubezpieczenia. Można je także wykorzystać do celów prawnych.

Jak profesjonalnie porozmawiać z byłym najemcą o zniszczeniach?

W przypadku wykrycia, że mieszkanie zostało zniszczone i dokonał tego najemca, należy najpierw z nim porozmawiać o zaistniałej sytuacji. Oczywiście, nie chodzi o to, aby od razu straszyć go sądem. Mowa tutaj o polubownym rozwiązaniu sporu. Można więc zadzwonić do byłego lokatora i przeprowadzić z nim rozmowę. Innym rozwiązaniem jest wysłanie wiadomości e-mail. Jeśli w żadnym przypadku nie będzie kontaktu z jego strony, wtedy można wysłać do niego oficjalne pismo pocztą i za potwierdzeniem odbioru. Będzie to dowód, że zaznajomił się on z informacją. Jeśli mieszkanie jest zniszczone, można potrącić należną kwotę na pokrycie kosztów napraw i remontów z kaucji.

Negocjacje dotyczące pokrycia kosztów napraw przez najemcę

Jeśli szkody przekraczają wartość kaucji, należy skontaktować się z najemcą i omówić sytuację. W niektórych przypadkach najemcy mogą zgodzić się na pokrycie dodatkowych kosztów. Mogą oni również być otwarci na negocjacje w celu znalezienia rozwiązania satysfakcjonującego dla obu stron. Takie rozwiązanie jest najkorzystniejsze zarówno dla byłego najemcy, jak i wynajmującego.
W przypadku dojścia do porozumienia, warto sporządzić umowę na piśmie, w której będzie jasno określone jaka kwota musi zostać jeszcze dopłacona do kaucji, aby możliwe było pokrycie wszystkich napraw i remontów. Powinna się w niej znaleźć także informacja o tym, co będzie naprawiane i ile mniej więcej będzie to kosztować. Po przywróceniu mieszkania do stanu używalności, wynajmujący powinien przedstawić paragony i faktury za zakupione rzeczy, aby ten miał pewność, że cena za materiały i usługi wynosiła tyle, ile zapisano w umowie.

Prawne środki zaradcze w przypadku odmowy zapłaty przez najemcę

Jeżeli negocjacje z najemcą nie przynoszą rezultatów, zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie najmu i nieruchomości. Prawnik może ocenić sytuację, omówić możliwe opcje i wspierać w podjęciu dalszych kroków prawnych. W niektórych przypadkach może okazać się konieczne wystąpienie z roszczeniem lub dochodzenie odszkodowania przed sądem. Wtedy też trzeba się jednak przygotować na udział w rozprawach i dochodzenie swojej racji przed wymiarem sprawiedliwości. Jeśli zebrane materiały dowodowe będą wystarczające, to sprawa powinna szybciej zostać zamknięta z orzeczeniem na korzyść właściciela nieruchomości.

Ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania

Najlepszym sposobem na uniknięcie wysokich kosztów naprawy szkód w lokalu mieszkalnym jest jego ubezpieczenie. Należy jednak pamiętać, że ogólne warunki ubezpieczenia muszą dokładnie określać, za jakie szkody ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie. Warto decydować się na ubezpieczenie mieszkania od najczęstszych uszkodzeń, które mogą wynikać na przykład z niewłaściwego użytkowania sprzętu czy innych zdarzeń losowych. Akty wandalizmu zazwyczaj nie są objęte podstawowymi polisami odszkodowawczymi, chyba że zdecydujemy się na zakup lepszej jakości, ale również droższego ubezpieczenia, które będzie zawierało dodatkowy zakres zniszczeń wyrządzonych przez byłego lokatora.

Zapobieganie zniszczeniom podczas wynajmu w przyszłości

Aby uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości, warto przyjąć odpowiednie środki ostrożności. Przed wynajmem nieruchomości należy przeprowadzić dokładną weryfikację potencjalnych najemców, w tym kontrolę ich historii najmu, sprawdzenie referencji od poprzednich wynajmujących oraz ocenę ich zdolności finansowej w czym może wesprzeć nas firma taka jak flatte. Wynajmujący może też zażądać dodatkowych zabezpieczeń na przykład w postaci wyższe kaucji.
Z kolei regularne przeglądy nieruchomości mogą pomóc w wykrywaniu ewentualnych uszkodzeń na ich wczesnym etapie. Planowanie regularnych inspekcji pozwala na monitorowanie stanu nieruchomości i identyfikowanie potencjalnych problemów. Bieżąca naprawa drobnych usterek może zapobiegać większym szkodom w przyszłości. Warto także od czasu do czasu złożyć wizytę najemcy, aby sprawdzić, w jakim stanie jest lokal mieszkalny i czy jest użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem.

O autorze
Masz pytania?
Skontaktuj się z nami
Ostatnie artykuły