Zdanie mieszkania po wynajmie

Zdanie mieszkania po wynajmie bardzo często wiąże się z dużym stresem po obu stronach Wynajmujący martwi się o ewentualne zniszczenia i o to, czy lokal został przywrócony do stanu poprzedniego. Z kolei najemca obawia się, że będzie miał problem z odzyskaniem wpłaconej kaucji. Co warto wiedzieć o odbiorze mieszkania po wynajmie?

Zdanie mieszkania po wynajmie

Zdanie mieszkania po wynajmie bardzo często wiąże się z dużym stresem po obu stronach Wynajmujący martwi się o ewentualne zniszczenia i o to, czy lokal został przywrócony do stanu poprzedniego. Z kolei najemca obawia się, że będzie miał problem z odzyskaniem wpłaconej kaucji. Co warto wiedzieć o odbiorze mieszkania po wynajmie?

Jak wygląda zdanie mieszkania po wynajmie?

Najem może być zakończony w wyniku wygaśnięcia umowy, jej wypowiedzenia lub rozwiązania. W przypadku pierwszej opcji, umowa wygasa po upływie terminu na jaki została nawiązana. W przypadku drugiej, ulega rozwiązaniu po upływie terminu wypowiedzenia umowy, jeśli jedna ze stron postanowiła ją wypowiedzieć. Umowa najmu może być również rozwiązana po upływie terminu, który został wskazany przez strony w porozumieniu rozwiązującym umowę. Poza tym, w niektórych przypadkach umowa najmu może być rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym. Dotyczy to jednak wyjątkowych sytuacji wskazanych w kodeksie cywilnym. Naturalną konsekwencją rozwiązania umowy najmu, jej wygaśnięcia lub wypowiedzenia jest zwrot nieruchomości jej właścicielowi i rozliczenie nakładów poniesionych na mieszkanie. Poza tym, konieczne jest również porozumienie się stron najmu w zakresie ewentualnych usterek – jakie i do kiedy należy usunąć. Wszystkie informacje na temat stanu zdawanego mieszkania powinny znaleźć się w protokole zdawczo-odbiorczym. Kolejną kwestią, o której trzeba pamiętać przy zdaniu mieszkania po wynajmie jest rozliczenie kaucji.

Jak zakończyć wynajem mieszkania?

Bez względu na to, czy chodzi o wypowiedzenie umowy najmu, czy też o jej rozwiązanie, powinno być to potwierdzone na piśmie. Następnie strony powinny uzgodnić dogodny dla nich termin odbioru mieszkania. Jeśli wynajmujący nie może dojść do porozumienia w tej kwestii z najemcą, konieczne będzie wezwanie drugiej strony odpowiednio do zdania lub odbioru mieszkania. Najlepiej jeszcze przed zdaniem mieszkania i przekazaniem kluczy do niego ustalić szczegóły dotyczące przywrócenia lokalu do stanu z dnia przejęcia. W interesie wynajmującego leży również sprawdzenie dotychczasowych płatności dokonywanych przez najemcę. Dlaczego wcześniejsze oględziny i ustalenia są dla nich korzystne? Po pierwsze, właściciel mieszkania może otrzymać lokal pozbawiony usterek i konieczności dokonywania napraw lub remontu. Z kolei najemca może otrzymać zwrot kaucji za mieszkanie w pełnej wysokości, czyli bez potrąceń za usterki. Po drugie, wcześniejsze ustalenia pozwalają zachować pozytywne wrażenia i sprawić, że przekazanie mieszkania, jak i wzajemne rozliczenia przebiegną w sposób sprawny i bezproblemowy.

Obowiązki najemcy po zakończeniu wynajmu

Lokator planujący zdanie mieszkania po wynajmie, powinien znać swoje obowiązki. Mowa o nich przede wszystkim w art. 6e ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wspomnianym przepisem prawa, „po zakończeniu najmie i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, np. malowania wynajmowanego mieszkania, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy”. Co ważne, jeśli najemca w trakcie trwania najmu dokonał na swój koszt wymiany niektórych elementów wyposażenia mieszkania, może oczekiwać od wynajmującego zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. W takim przypadku należne kwoty obliczane są według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Obowiązki wynajmującego po zakończeniu wynajmu

Pewne obowiązki związane ze zdaniem wynajmowanego mieszkania ciążą również na wynajmującym mieszkanie. Oczywistym obowiązkiem wynajmującego jest odbiór mieszkania od najemcy i zdanie lokalu. Poza tym, ciąży na nim obowiązek rozliczenia się z najemcą z nakładów poniesionych na wymianę niektórych elementów wyposażenia mieszkania. Warto również zwrócić uwagę na pewne uprawnienia właściciela w tym zakresie. Zgodnie z prawem „wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu” (art. 6e ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Poza tym, właściciel mieszkania ma obowiązek zwrotu kaucji za wynajem.

Zwrot kaucji

Celem kaucji pobieranej przez właściciela podczas wynajmu jest zabezpieczenie interesów wynajmującego przez ewentualnymi szkodami, do których może doprowadzić najemca. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, „kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Co do zasady zwrot kaucji następuje wtedy, kiedy mieszkanie zostało zwrócone bez jakichkolwiek wad. Niektórzy wynajmujący decydują się na zaliczenie kaucji na poczet ostatniego czynszu. To znaczy, że najemca zamiast otrzymać zwrot kaucji za mieszkanie nie musi płacić ostatniego czynszu. Ta opcja jest jednak ryzykowna dla wynajmującego, który nigdy nie ma pewności, czy w ostatnim miesiącu lokator nie doprowadzi w mieszkaniu do jakieś szkody lub zniszczenia. Zdecydowanie lepszym i bezpieczniejszym dla niego rozwiązaniem jest zwrot kaucji za mieszkanie po bezusterkowym oddaniu mieszkania i zdaniu kluczy. Oczywiście zwrot kaucji za wynajem powinien nastąpić w ciągu 30 dni.

Przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego

Zgodnie z treścią art. 675 §1 KC, „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Z kolei jak podkreślono w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 16 marca 2020 r., „na najemcy lokalu mieszkalnego ciąży dodatkowy (nieprzewidziany w art. 675 k.c.) obowiązek odnowienia lokalu, dokonania obciążających go napraw oraz zwrotu wartości zużytego wyposażenia, o którym mowa w art. art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, bez względu na to, czy stan lokalu jest następstwem prawidłowego jego używania” (sygn. akt II Ca 163/20). Zatem najemca powinien przywrócić zniszczone mieszkanie po wynajmie do stanu pierwotnego. To znaczy do takiego stanu, w którym znajdowało się ono w chwili wydania go najemcy. Warto podkreślić, że co do zasady nie ponosi odpowiedzialności za normalne zużycie lokalu, które wynika z prawidłowego korzystania z niego.

Normalne zużycie lokalu – orzeczenia/kodeks cywilny

Kwestią sporną bywa ustalenie, czym jest normalne zużycie lokalu, o którym mowa w art 675 KC. Znaczenie mają nie tylko rodzaje uszkodzeń lub zniszczeń, ale również ich rodzaj, a nawet stopień zużycia. Przy czym, przy ocenie, czy dane zniszczenia wynikają z normalnego zużycia lokalu bierze się pod uwagę również czas jego użytkowania. Co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym (zarządzenie SO w Szczecinie z 13 października 2020 r., VIII GC 597/19). Sąd Rejonowy w Międzyrzeczu w uzasadnieniu stwierdził, że wskazanie zakresu staranności najemcy w odniesieniu do obowiązku zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym oznacza, że najemca odpowiada za skutki nieprawidłowego używania rzeczy. Natomiast „wszelkie oceny dotyczące istnienia pogorszenia przedmiotu najmu w chwili wygaśnięcia tego stosunku, wymagają istnienia punktu pierwotnego odniesienia w chwili przekazania przedmiotu najmu najemcy” (uzasadnienie wyroku Sądu Rejonowego w Międzyrzeczu z dnia 14 grudnia 2016 r., sygn. akt I C 597/15). Co wskazuje, że strony powinny zadbać o protokół przekazania mieszkania.

Za jakie szkody można obciążyć najemcę?

Wynajmujący może obciążyć najemcę kosztami napraw szkód wynikających z braku napraw, do których ten był zobowiązany. Ponadto, właściciel może obciążyć najemcę za naprawy ubytków i uszkodzeń, które pozwolą właścicielowi mieszkania doprowadzić lokal do stanu sprzed wynajmu. Poza tym, właściciel mieszkania może obciążyć najemcę kosztami napraw mieszkania, które są wynikiem korzystania z lokalu przekraczającym normalne użytkowanie mieszkania. Przykładowo, najemca wykorzystywał mieszkanie jako lokal, w którym prowadził działalność usługową. Warto podkreślić, że w sytuacji, kiedy najemca przekazał właścicielowi zniszczone mieszkanie po wynajmie, ten może wstrzymać zwrot kaucji. Właściciel powinien zrobić wycenę zniszczeń w mieszkaniu i pomniejszyć zwracaną kwotę o wartość napraw, które będzie musiał przeprowadzić. Warto jednak podkreślić, że to wynajmujący musi udowodnić w pierwszej kolejności, że uszkodzenia są wynikiem działań przekraczających normalne użytkowanie mieszkania. Z kolei najemca będzie wówczas musiał wykazać, że zniszczone mieszkanie po wynajmie mieści się w granicach normalnego zużycia mieszkania. Pomocny będzie protokół zdawczo-odbiorczy.

Protokół zdania mieszkania po wynajmie

Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego jest dokumentem, który stanowi potwierdzenie odbioru mieszkania w określonym stanie lub zdanie wynajmowanego mieszkania w określonym stanie, w tym zdanie kluczy od mieszkania. Choć nie jest obowiązkowy, w interesie stron leży przygotowanie dokumentu zdawczo-odbiorczego. Dlaczego? Ponieważ protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego zawiera spis wyposażenia lokalu i opis jego stanu. Co oznacza, że ułatwia on odbiór mieszkania od najemcy i zdanie lokalu. Strony mogą ocenić porównując protokół zdania mieszkania po wynajmie z dokumentem zdawczo-odbiorczym z dnia wydania lokalu najemcy, czy odbiór mieszkania od najemcy jest bezusterkowy. Warto podkreślić, że w przypadku ewentualnych sporów i dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, dokument zdawczo-odbiorczy ułatwia potwierdzenie stanowiska strony.

O autorze
Masz pytania?
Umów się na rozmowę
Ostatnie artykuły