Czym jest współwłasność ułamkowa
Współwłasność ułamkowa może powstać w przypadku, gdy kilka osób kupuje jedną nieruchomość lub gdy kilku spadkobierców otrzyma ją w spadku. Współwłasność ułamkowa polega więc na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma określony kwotowo ułamkiem udział w mieszkaniu lub domu. Co istotne, ułamek ten określa zakres uprawnień współwłaścicieli w stosunkach zewnętrznych, jak również wewnętrznych wobec innych spadkobierców.
Charakterystyka współwłasności ułamkowej
Współwłasność ułamkowa regulowana jest przepisami Kodeksu Cywilnego. Jej cechą charakterystyczną jest określenie jej w postaci ułamka, czyli konkretnej części. Jeśli część ta nie została określona, to należy przyjąć, że udziały w nieruchomości są równe dla wszystkich współwłaścicieli. Współwłasność w częściach ułamkowych pozwala na sprzedaż części nieruchomości nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Należy jednak pamiętać, że wykonanie pewnych czynności wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli.
Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy czynności przekraczają zwykły zarząd, gdy na przykład istnieje potrzeba wynajęcia innym lokatorom całego mieszkania, do którego prawo ma kilku właścicieli. Jeśli pozostali nie wyrażają na to zgody, możliwe jest wniesienie sprawy do sądy. Do jej rozstrzygnięcia w takiej sytuacji dojdzie tylko wtedy, kiedy wnoszący sprawę współwłaściciele mają co najmniej połowę udziałów w nieruchomości. W takim przypadku sąd bierze pod uwagę interesy wszystkich zaangażowanych. Jeśli rozstrzygnięcie nie zapadnie na drodze sądowej, to jedynym rozwiązaniem pozostaje zniesienie współwłasności.
Ponadto współwłaściciele mają prawo do udziału w pożytkach oraz innych przychodach z rzeczy wspólnej, ale stosownie do ich udziału w nieruchomości. Wysokość tego udziału może oczywiście zostać zmieniona przez odpowiednie skonstruowanie umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Warto jeszcze dodać, że każda ze stron współwłasności, która nie sprawuje zarządu może w odpowiednim terminie zażądać rachunku z zarządu. Jeśli chodzi o obowiązki, to najważniejszym jest rzecz jasna współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel musi umożliwiać podejmowanie czynności odnoszących się do danej rzeczy.
Współwłasność ułamkowa a wynajem nieruchomości wspólnej
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, każdy ze współwłaścicieli może zarządzać samodzielnie swoją częścią nieruchomości, jednakże tylko w zakresie zwykłego zarządu. Jeśli chodzi o najem nieruchomości wspólnej, to wykracza on poza zwykły zarząd, więc potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli jednak dojdzie do porozumienia, to kolejną kwestią jest podział dochodów i zarządzanie wynajmem. Logiczne wydaje się, że odpowiedzialną osobą za zarządzanie wynajmem jest współwłaściciel, który podpisał się na umowie najmu. W przypadku porozumienia powinni podpisać się wszyscy współwłaściciele, ewentualnie, jeśli nie ma takiej możliwości, jeden z nich powinien otrzymać pisemne pełnomocnictwo do podpisania umowy najmu, w którym jasno sprecyzowana będzie czynność, czyli wynajem mieszkania.
Reasumując, odpowiedzialnymi osobami są wszystkie strony, które podpisały umowę. Inną kwestią jest podział dochodów, ponieważ należy tutaj uwzględnić jeszcze kwestie podatkowe. Podatek dochodowy z tytułu najmu może być odprowadzany tylko przez jednego współwłaściciela, ale istotną kwestią jest fakt, że pozostali muszą zrzec się z dochodów wynajmu przedmiotowego mieszkania. W przeciwnym razie wszystkie strony umowy zobowiązane są do odprowadzania należnego podatku.
Niekiedy jednak pomiędzy współwłaścicielami nie ma konsensusu. Przykładem może być sytuacja, w której brat z siostrą odziedziczyli mieszkanie po zmarłych rodzicach. Jedna ze stron mieszka w innym mieście i chce wynająć swoją część nieruchomości, natomiast druga mieszka w tymże mieszkaniu ze swoją rodziną. Dochodzi więc do sprzeciwu, który uargumentowany jest tym, że obecność osób trzecich zakłóci spokój rodziny. W takiej sytuacji niezbędne jest znalezienie kompromisu, a w ostateczności rozwiązanie sprawy poprzez podjęcie działań prawnych.
Aspekty prawne i umowy
Jak to zostało wspomniane już powyżej, wynajem mieszkania w ramach współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wystarczy, że jedna ze stron nie wyrazi takiej zgody, niemożliwe będzie wynajmowanie nieruchomości potencjalnym lokatorom. Ponadto w przypadku osiągnięcia porozumienia, na umowie najmu powinni podpisać się wszyscy współwłaściciele. Dochody z wynajmu powinny być dzielone po równo lub w określonych ułamkach pomiędzy nich. Należy jednak przy tym pamiętać, że współwłaściciele, którzy nie zrzekną się dochodów z wynajmu, będą zobowiązani do odprowadzania podatku dochodowego.
Warto także poruszyć kwestię samych najemców. Zgodnie z zapisami w umowie najmu zobowiązani są oni do uiszczania opłat z tytułu czynszu oraz wykorzystania mediów, jak prąd, woda, gaz itp. Co istotne, opłaty powinny być dokonywane na wskazany w umowie numer konta. Oznacza to, że podczas jej trwania i bez aneksu podpisanego przez wszystkie strony, nie może zostać ten numer zmieniony na innego współwłaściciela. Ponadto najemców obejmuje ochrona w postaci wypowiedzenia umowy najmu w okresie jednego miesiąca, trzech miesięcy lub za porozumieniem stron.
Finansowanie i inwestycje
Zdarza się, że mieszkania na wynajem w modelu współwłasności ułamkowej zostaje zakupione przez dwóch lub więcej inwestorów. Jeśli lokal został kupiony przez dwie osoby, to w takim przypadku ich udziały wynoszą po połowie. Jeśli są to np. cztery osoby, to w takim przypadku każdemu współwłaścicielowi przypada po 25% udziałów w nieruchomości, chyba że strony zawarły między sobą inną umowę. Inna jednak sytuacja będzie dotyczyła małżeństw, bez rozdzielności majątkowej, ponieważ nie da się wtedy wykazać udziału.
Strategie finansowania nieruchomości w modelu współwłasności ułamkowej
Pierwszą strategią zakupu nieruchomości w modelu współwłasności ułamkowej jest finansowanie inwestycji przez dwie osoby. W tym przypadku należy liczyć się z podejmowaniem decyzji przez dwie osoby. Nie chodzi tutaj tylko o sprzedaż, ale także o wszystkie inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jeśli oboje współwłaścicieli nie zgadza się w danej kwestii, to nabywcy mogą zażądać rozwiązania sprawy w sądzie. Jeśli obie strony zdecydują się np. na wynajem, to dochody z czynszów przypadają obu współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Warto zaznaczyć, że w tym przypadku obie strony powinny ponosić wszystkie koszty związane z mieszkaniem.
Istnieje również sytuacja, w której zakup mieszkania na współwłasność może dotyczyć rodzica i dziecka. Biorąc pod uwagę fakt, że dziecko jest w pierwszej grupie podatkowej, nieruchomość może z czasem zostać mu podarowana bez opodatkowania. Jeśli jednak kwota przekroczy próg podatkowy, niezbędne będzie dokonanie zgłoszenia do urzędu skarbowego. Istotne jest także to, że dziecko, które nie ukończyło 18 roku życia, nie może przystąpić do umowy darowizny bez kuratora, którego wyznacza sąd.
Warto także wiedzieć, że przystępując do zakupu mieszkania na współwłasność, należy zadbać o to, aby w akcie notarialnym oraz księdze wieczystej znalazły się dane wszystkich współwłaścicieli. Dzięki temu jedna ze stron nie będzie mogła samodzielnie decydować o podziale i sprzedaży nieruchomości. Jeśli jedna ze stron wyłoży na mieszkanie 300 tysięcy złotych, a druga 100 tysięcy złotych to taka informacja powinna znaleźć się w dokumentach, ponieważ w innym przypadku udziały nie będą rozdzielone po równo.
Zarządzanie nieruchomością i utrzymanie
Jedną z najważniejszych kwestii związanych z nieruchomością, na której ciąży współwłasność jest jej utrzymanie. Istotny jest tutaj podział odpowiedzialności za zarządzanie mieszkaniem, rozliczanie wszystkich kosztów pomiędzy wszystkie strony, a także odpowiedni wybór zarządcy lub agencji wynajmującej mieszkania.
Podział odpowiedzialności za utrzymanie i zarządzanie nieruchomością
Wśród obowiązków współwłaścicieli ułamkowych jest znajduje się między innymi zarządzanie nieruchomością. Podobnie jest, jeśli chodzi o odpowiedzialność za jej utrzymanie. Oczywiście, wszystko zależy także od posiadanych udziałów. Im będą one wyższe, tym wyższa odpowiedzialność za utrzymanie i zarządzanie nieruchomością. W praktyce jednak, jeśli nie wynikają żadne spory pomiędzy współwłaścicielami, odpowiedzialność za zarządzanie i utrzymanie nieruchomości spoczywa w równych częściach na wszystkich udziałowcach.
Koszty operacyjne i ich rozliczanie między współwłaścicielami
Wszystkie koszty, które są związane z utrzymywaniem nieruchomości obarczonej współwłasnością są pokrywane przez wszystkich współwłaścicieli wprost proporcjonalnie do posiadanych udziałów. W takim samym stosunku partycypują oni np. jeśli chodzi o czynsz
Wybór zarządcy nieruchomości lub agencji wynajmującej
Zazwyczaj zarządcą nieruchomości jest jeden ze współwłaścicieli, jednak w przypadku, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia, kto ma tę funkcję sprawować, wyznacza taką osobę sąd. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności zwykłego zarządu. Inni współwłaściciele, którzy nie są wyznaczeni przez sąd do zarządzania np. mieszkaniem, wykonują zwykłe czynności, ale pod warunkiem akceptacji i za upoważnieniem pozostałych współwłaścicieli. Co istotne, zarządca ma prawo żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za sprawowaną funkcję.
Rozważanie sprzedaży lub zakończenia współwłasności
Podczas sprzedaży nieruchomości, która należy do kilku współwłaścicieli istotne jest to, aby każdy z nich był zaangażowany w cały proces sprzedażowy. Współwłaściciele muszą podjąć wspólną decyzję dotyczącą ceny, terminu i warunków. W takiej sytuacji może pojawić się konieczność negocjowania i szukania kompromisów, ale ma to kluczowe znaczenie dla powodzenia całej operacji. Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości, może pojawić się konieczność rozwiązania sprawy na drodze sądowej.
Warto także dodać, że podczas sprzedaży nieruchomości, na której ciąży współwłasność ułamkowa, pojawiają się kolejne kwestie do rozwiązania. Sprzedaż udziału w nieruchomości jest możliwa, ale wymaga to zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeśli nie dojdzie do porozumienia, sprzedaż może zostać zrealizowana jedynie poprzez sąd. Istnieje również możliwość sprzedaży swoich udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli, ale najważniejszym warunkiem do spełnienia jest posiadanie ponad połowy udziałów w niej.
Czy w takim przypadku model współwłasności jest korzystny dla stron zainteresowanych kupnem mieszkania na wynajem? Wszystko zależy od tego, jak dogadywać się będą wszystkie strony zaangażowane w inwestycję. Należy bowiem pamiętać, że nie posiadając ponad połowy udziałów w nieruchomości, nie będzie można sprzedać swojej części bez zgody pozostałych stron. To może rodzić niepotrzebne konflikty, dlatego lepszym rozwiązaniem wydaje się samodzielne inwestowanie w nieruchomości pod wynajem, które, mimo iż wymaga większego nakładu finansowego, może rodzić znacznie mniej problemów w przyszłości.
Podsumowanie
Współwłasność ułamkowa co do nieruchomości może rodzić wiele różnych problemów. Dlatego też, jeśli dwie lub więcej stron chcą zakupić nieruchomość pod wynajem, powinno dobrze przemyśleć swoją inwestycję i odpowiednio rozdysponować udziały. Co prawda, jeśli nie posiada się odpowiednich środków finansowych, to można wspólnie z innym inwestorem zdecydować się na zakup mieszkania pod wynajem, ale należy mieć na względzie wszystkie za i przeciw.
.webp)
