Sprzedać czy wynająć – co zrobić z wolnym mieszkaniem?

Przeprowadzka do nowego domu, spadek, darowizna. Nieważne w jaki sposób właściciel nabył nowe mieszkanie, zawsze pojawia się pytanie: co zrobić z poprzednim? Zazwyczaj właściciele nieruchomości nie chcą pozostawiać lokalu niezamieszkałego i wahają się pomiędzy sprzedażą i wynajmem, choć równie dobrze mogą zostawić je puste. Która z tych opcji jest obecnie najkorzystniejsza dla właściciela?

Przeprowadzka do nowego domu, spadek, darowizna. Nieważne w jaki sposób właściciel nabył nowe mieszkanie, zawsze pojawia się pytanie: co zrobić z poprzednim? Zazwyczaj właściciele nieruchomości nie chcą pozostawiać lokalu niezamieszkałego i wahają się pomiędzy sprzedażą i wynajmem, choć równie dobrze mogą zostawić je puste. Która z tych opcji jest obecnie najkorzystniejsza dla właściciela?

Czy mieszkanie może stać puste?

Rośnie liczba Polaków posiadających więcej niż jedną nieruchomość mieszkaniową. Co właściciele mieszkania mogą zrobić z dodatkowym lokalem? Co do zasady opcji jest kilka. Mogą mieszkanie wynająć, sprzedać, przekazać komuś w darowiźnie albo pozostawić niezamieszkałe.

Z podanych powyżej opcji najrzadziej wybieranym rozwiązaniem jest puste mieszkanie. Co do zasady mieszkanie może stać puste jednak trzeba go regularnie doglądać. Jeśli właściciel nie będzie tego robił może ono zostać uznane za pustostan. Według Głównego Urzędu Statystycznego pustostan to mieszkanie przez nikogo nie zamieszkałe na stałe lub w którym nie przebywa czasowo żadna osoba. Oznacza to, że pustostan to nie tylko nieruchomość opuszczona ze względu na jej zły stan techniczny, ale również mieszkanie, które nie jest przez nikogo doglądane. Co ciekawe rząd planuje wprowadzenie podatku dla właścicieli niezamieszkałych nieruchomości. 

Choć utrzymywanie pustostanów nie jest zabronione, to jaki jest sens utrzymywania pustego mieszkania, skoro można na nim zarabiać traktując jako inwestycję?

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Wynajem pustego mieszkania wydaje się ciekawą opcją. Inflacja utrzymuje się na wysokim poziomie, cena nabycia mieszkania na własność jest ogromna, a raty kredytowe przewyższają zdolności kredytowe wielu ludzi. Znaczna część z nich decyduje się na najem. 

Właściciel mieszkania, który zdecydował się je wynająć, powinien skupić się na ochronie swoich interesów i bezpiecznym wynajęciu lokalu. Wiąże się to przede wszystkim z koniecznością:

  • ubezpieczenia nieruchomości,
  • przygotowania umowy najmu,
  • pobrania od najemcy kaucji,
  • podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

Dla większego bezpieczeństwa właściciel może zdecydować się na najem okazjonalny lub – jeśli prowadzi działalność związaną z wynajmowaniem nieruchomości – najem instytucjonalny.

Umowa najmu

Co do zasady umowa najmu powinna chronić wynajmującego i najemcę przed nieuczciwością drugiej strony. Kwestie dotyczące postanowień, które powinny znaleźć się w jej treści uregulowane są w przepisach kodeksu cywilnego. Właściciel mieszkania, któremu zależy na tym, aby najemca należycie dbał o mieszkanie i terminowo regulował czynsz powinien zadbać o odpowiednie zapisy w umowie najmu. Należy przy tym pamiętać, że prawo ogranicza swobodę umów najmu, dlatego nie każdy zapis będzie mógł się w niej znaleźć. Natomiast bez przeszkód właściciel może wprowadzić do umowy zapisy dotyczące różnorakich zakazów, w tym np. zakaz podnajmowania lokalu, zakaz trzymania zwierząt domowych w mieszkaniu oraz ograniczenie korzystania z lokalu przez inne niż najemca osoby. Kolejnym dozwolonym postanowieniem, które chroni interes wynajmującego jest prawo właściciela mieszkania do dokonywania kontroli mieszkania i wejścia do niego na wypadek awarii. Ponadto, wynajmujący może ograniczyć swoje obowiązki związane z dokonywaniem napraw usterek i remontami na bardziej dla niego korzystne.

Kaucja

Jeśli właścicielowi zależy na tym, aby inwestycja w mieszkanie do wynajęcia była bezpieczna powinien wprowadzić do umowy zapis dotyczący kaucji. Prawo nie narzuca w tym zakresie na wynajmującego żadnych ograniczeń, co oznacza, że to rynek weryfikuje oczekiwania właścicieli mieszkań. Najczęściej wynajmujący pobierają kaucję w wysokości jednego czynszu,, to znaczy odpowiadającej wysokości jednomiesięcznych opłat dla właściciela. Nieco mniej popularne są kaucje pobierane za dwa miesiące. Czy jest sens domagać się wyższej kaucji za mieszkanie do wynajęcia? Z jednej strony wysoka kaucja lepiej chroni mieszkanie i majątek właściciela lokalu, ale z drugiej, taki wynajmujący może mieć problem ze znalezieniem chętnych do wynajęcia mieszkania. O czym powinien pamiętać właściciel? Istnieją różne sposoby rozliczania kaucji po rozwiązaniu umowy. Często właściciele rozliczają ją wraz z ostatnim czynszem, tzn. najemca nie musi go płacić, bo jest pokrywany z kaucji. Zdecydowanie bezpieczniejszą opcją jest zwrot kaucji po dokonaniu oględzin zwracanego mieszkania i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Inwestycja w mieszkania do wynajęcia może być dobrą opcją dla szukających miejsca na bezpieczne ulokowanie nadwyżki kapitału. Jednak wiąże się ona z ryzykiem trafienia na nieuczciwego najemcę, a samo podpisanie umowy najmu nie chroni należycie interesów właściciela lokalu, dlatego warto zadbać o podpisanie przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego podczas przekazywania mieszkania i kluczy.

Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy? To dokument potwierdzający wydanie lokalu najemcy wraz z kluczami do niego i innych pomieszczeń, do korzystania z których jest on uprawniony, np. do hali garażowej i komórki lokatorskiej. Protokół zdawczo-odbiorczy jest też dokumentem potwierdzającym standard i stan mieszkania oraz stan liczników. Dla większego bezpieczeństwa wynajmującego warto zadbać o dołączenie do protokołu dokumentację fotograficzną, która obrazuje przekazywane najemcy mieszkanie.  

Ubezpieczenie mieszkania do wynajęcia

Oczywiście każdy wynajmujący mieszkanie powinien ubezpieczyć nieruchomość, czyli skorzystać z ubezpieczenia OC wynajmowanego mieszkania. Dlaczego ubezpieczenie mieszkania do wynajęcia jest ważne? Ponieważ dzięki polisie właściciel mieszkania będzie mógł pokryć koszty remontu i napraw zniszczonych elementów wyposażenia mieszkania z wypłaconego świadczenia. Należy jednak zwrócić uwagę, że na rynku działa wiele towarzystw ubezpieczeniowych oferujących inwestorom różnorakie oferty ubezpieczeń. Dokładny zakres odpowiedzialności ubezpieczyciela uzależniony jest od ogólnych warunków umowy, które dołączane są do umowy. Warto się zapoznać z ich treścią przed podjęciem decyzji dotyczącej danej oferty.

Trudności związane z wynajmem mieszkań

Wynajmowanie mieszkań jest nieco bardziej skomplikowane i nie ogranicza się wyłącznie do znalezienia najemcy. Wynajmujący muszą się liczyć z koniecznością zarządzania najmem. To znaczy, że muszą nadzorować terminowe wpłaty czynszu oraz – w razie wystąpienia opóźnień, kontaktować się z najemcą. Ponad to reagować na zgłoszenia awarii i usterek, a jeśli jest taka konieczność przeprowadzić remont lub nabyć nowy sprzęt. Niektórych skutecznie odstrasza to przed wynajmowaniem mieszkania. 

Łatwe zarządzanie najmem – flatte

Warto wiedzieć, że właściciel nieruchomości może powierzyć zarządzanie wynajmem firmie takiej jak flatte, które wykonuje wszystkie te czynności za wynajmującego, a jeśli sobie tego życzy właściciel mieszkania – pozostaje z nim w stałym kontakcie przez cały czas współpracy.

Czy warto sprzedać mieszkanie?

Jeśli właściciel mieszkania nie jest zainteresowany wynajmowaniem nieruchomości może zdecydować się na jej sprzedaż – zwłaszcza, że na rynku nieruchomości jest na nie popyt. Czy warto sprzedać mieszkanie? Ceny mieszkań szybują w górę. Dotyczy to zarówno ceny wynajmu, jak i sprzedaży. Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w najbliższych miesiącach? Analitycy PKO BP (PKO Banku Polskiego) w raporcie "Rynek Mieszkaniowy III kw. 2023 r. Analizy Nieruchomości" przypuszczają, że w najbliższym roku ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o 10-15 proc., co oznacza, że w przyszłym roku sprzedający mieszkania zarobią jeszcze więcej niż w tym roku. Co sprawia, że ceny mieszkań w dalszym ciągu idą w górę? Przede wszystkim:

  • lepsza sytuacja ekonomiczna polskich gospodarstw,
  • obniżka stóp procentowych przez RPP i zapowiedź ich kontynuacji,
  • popyt inwestycyjny,
  • program dopłat do rat kredytów,
  • spadek realnych cen mieszkań.

Jeśli komuś nie spieszy się ze sprzedażą mieszkania i nie potrzebuje na już gotówki, może się wstrzymać ze sprzedażą.

Minusy związane ze sprzedażą mieszkania

Co ciekawe, sprzedaż mieszkania ma pewne wady. Po pierwsze, nigdy nie wiadomo, co nas czeka w przyszłości i czy nie będziemy potrzebowali zastrzyku gotówki. Oczywiście uzyskamy gotówkę ze sprzedaży mieszkania będą, ale istnieje ryzyko, że szybko je wydamy. Natomiast inwestycja w mieszkania do wynajęcia pozwala bezpiecznie przechować kapitał i to mając z tego zysk. Po drugie, sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku. Zgodnie z prawem sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania w spadku albo w darowiźnie wiąże się z koniecznością zapłaty fiskusowi podatku dochodowego. Opłata pobierana przez fiskus nie jest mała – wynosi 19 proc. przy czym jest odliczany od dochodu, a nie od wartości całej nieruchomości. 

Sprzedaż czy wynajem – co się bardziej opłaca?

Inwestorzy od dawna zastanawiają się, co się bardziej opłaca: sprzedaż czy wynajem mieszkania. Rynek nieruchomości jest złożony, na sytuację na nim wpływ ma wiele czynników. Nie sposób przewidzieć, czy i ewentualnie kiedy wystąpią zjawiska, które doprowadzą do drastycznych spadków cen nieruchomości. Eksperci przyznają jednak, że inwestycja w nieruchomość to stosunkowo bezpieczna forma lokowania gotówki i uzyskiwania zysków z mieszkań. Niestety jak pokazują rynku nieruchomości np. Wielkiej Brytanii, kiedyś nastąpi koniec wzrostu cen nieruchomości. Nie da się przewidzieć pewnych zachowań i zjawisk, gdyby tak było, nie byłoby nieudanych transakcji i fali bankructw po wcześniejszej bańce na rynku nieruchomości. Właściciel nieruchomości musi samodzielnie przeanalizować swoją sytuację i podjąć decyzję. Niekoniecznie będzie najwłaściwsza, ale najlepsza jaką był w stanie podjąć.

O autorze
Masz pytania?
Skontaktuj się z nami
Ostatnie artykuły