Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego

Kiedy można eksmitować lokatora?

Polskie prawo dopuszcza możliwość eksmisji lokatora w oparciu o różnorakie przesłanki uzasadniające żądanie wynajmującego do przymusowego opuszczenia mieszkania przez lokatora. Zostały one wskazane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianach kodeksu cywilnego. Po pierwsze, właściciel nieruchomości może zdecydować się na eksmisję lokatorów, gdy ci zalegają z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania za 3 pełne okresy. O ile właściciel udzielił najemcy dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości. Po drugie, wynajmujący może eksmitować lokatora, gdy ten używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. A po trzecie, do emisji lokatora może dojść, gdy ten w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Poza tym, eksmisja lokatorów może mieć miejsce, gdy ci nie posiadają tytułu prawnego do mieszkania.

Tytuł prawny do mieszkania

Omawiając eksmisję lokatora bez tytułu prawnego należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, czym jest tytuł prawny do mieszkania. Pojęcie to oznacza dokument potwierdzający prawo do zajmowania danego lokalu mieszkalnego. Tytuł prawny można nabyć w wyniku czynności prawnych, decyzji lub orzeczeń. Tytułem prawnym do mieszkania jest nie tylko notarialny akt własności i umowa dożywocia, ale również umowa najmu, użyczenia, dzierżawy, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialne stwierdzenie nabycia spadku, a także przydział lokalu spółdzielczego. Poza tym, zgodnie z prawem tytułem prawnym do lokalu jest również służebność mieszkania lub użytkowanie. Tytuł prawny wiąże się z pewnymi uprawnieniami osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu. Różnią się one w zależności od rodzaju tytułu prawnego. W przypadku umowy najmu, lokator nabywa tytuł prawny do mieszkania z chwilą podpisania umowy najmu. Gdy najemca traci tytuł prawny do mieszkania, np. w wyniku rozwiązania umowy, powinien dotychczas zajmowany lokal opuścić. Niestety nie zawsze najemcy robią to polubownie.

Czym jest eksmisja lokatora bez tytułu prawnego?

W sytuacji, kiedy lokator, który nie posiada tytułu prawnego do mieszkania nie chce go opuścić, konieczna jest jego eksmisja. Czym jest eksmisja lokatora bez tytułu prawnego? To proces formalny, którego celem jest podjęcie kroków prawnych skutkujących wyrzuceniem lokatorów z mieszkania. Pierwszym krokiem właściciela wynajmowanego mieszkania, który planuje wysiedlić lokatora bez tytułu prawnego, powinno być wezwanie go do opuszczenia mieszkania. W tym celu należy skierować do najemcy wniosek o eksmisję dobrowolną. Z oczywistych względów tego typu wezwanie powinno posiadać formę pisemną. Tego typu pismo do najemcy „stanowi informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu”, o której mowa w art. 187 §1 pkt 3 Kodeksu postępowania sądowego. Jeśli tego typu działanie nie pomoże i lokator w dalszym ciągu nie będzie chciał opuścić mieszkania, wynajmujący powinien podjąć dalsze kroki.

Kiedy nie można wyrzucić najemcy z mieszkania?

Wynajmujący musi jednak zdawać sobie sprawę z tego, że w niektórych przypadkach wyrzucenie lokatorów z mieszkania będzie utrudnione. Kiedy nie można wyrzucić lokatora z mieszkania? Wówczas, kiedy jest nim:

• kobieta w ciąży,
• małoletni, osoba niepełnosprawna w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 100, 173 i 240) lub ubezwłasnowolniony oraz osoba sprawująca nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkała,
• obłożnie chory,
• emeryt lub rencisty spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoba posiadająca status bezrobotnego.

Co do zasady wyżej wymienionych lokatorów nie można eksmitować na tzw. bruk. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wynajmujący zdecydował się na najem okazjonalny lokalu lub najem instytucjonalny. Zarówno w przypadku najmu instytucjonalnego, jak i okazjonalnego, nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów o okresie ochronnym. Co oznacza, że w takich przypadkach eksmisja będzie możliwa.‍
‍

Jakie są sposoby na eksmisję najemcy?

Właściciel mieszkania powinien zdawać sobie sprawę z tego, że nie może przeprowadzić eksmisji lokatorów bez tytułu prawnego na własną rękę. Ponadto, usuwanie lokatorów z firmą, która trudni się eksmisją jest niedozwolone. Jak pozbyć się najemcy z mieszkania zgodnie z prawem? Wynajmujący ma dwie możliwości. Pierwszą z nich jest egzekucja komornicza, a drugą – powództwo do sądu i eksmisja sądowa.

Pozew o eksmisję

Pozew o eksmisję oparty jest przeważnie oparty jest na art. 224 lub art. 675 Kodeksu cywilnego. Pierwszy z wymienionych dotyczy roszczenia windykacyjnego właściciela mieszkania. Z kolei drugi – roszczenia o zwrot rzeczy po zakończeniu umowy najmu. W jego treści należy wskazać żądanie wynajmującego opuszczenia przez lokatora mieszkania i opróżnienie go ze wszystkich należących do niego rzeczy oraz wydania mieszkania właścicielowi nieruchomości. Właściciel mieszkania powinien wskazać w uzasadnieniu pozwu okoliczności uzasadniające eksmisję oraz działania mediacyjne i przedsądowe podjęte przez wynajmującego. Pozew o eksmisję kierowany jest do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Ile kosztuje sprawa o eksmisję? Pozew o eksmisję podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. Sam wyrok nie jest podstawą prawną eksmisji. Eksmisja może być przeprowadzona po uprawomocnieniu się orzeczenia sądowego i nadaniu klauzuli wykonalności. .Wówczas wynajmujący może przystąpić do dalszych działań

Eksmisja komornicza

Wynajmujący, po otrzymaniu prawomocnego orzeczenia z klauzulą wykonalności, może wystąpić z wnioskiem do komornika o wszczęcie egzekucji, czyli o eksmisję. We wniosku należy wskazać dane wierzyciela, czyli właściciela mieszkania oraz informacje na temat dłużnika, czyli lokatora bez tytułu prawnego. Oprócz tego wynajmujący we wniosku wskazuje nieruchomość, z której ma zostać przeprowadzona eksmisja lokatora. Poza tym, wynajmujący wskazuje tytuł wykonawczy w postaci wyroku sądu wraz z klauzulą. Właściciele nie muszą się obawiać o dodatkowe koszty związane z eksmisją. We wniosku pojawia się żądanie właściciela dotyczące obciążenia lokatora kosztami postępowania egzekucyjnego. Właściciel bez problemu znajdzie tego typu wnioski na stronach internetowych. Jak wygląda procedura eksmisji? W pierwszej kolejności komornik wzywa lokatora do dobrowolnego poddania się postępowaniu eksmisyjnemu. Jeśli to nie wystarczy – podejmie działania mające na celu eksmitowanie upartego lokatora z mieszkania. Warto wiedzieć, że lokator, który nie opuści mieszkania, może płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego. 

Procedura eksmisji lokatora bez tytułu prawnego przy najmie okazjonalnym

Jak eksmitować lokatora bez wyroku sądu? Zgodnie z prawem można to zrobić w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Procedura eksmisji jest nieco inna niż w przypadku tradycyjnego najmu. W pierwszej kolejności wynajmujący powinien wezwać na piśmie lokatora do opuszczenia mieszkania. Jeśli lokator nie wyprowadził się z lokalu, wynajmujący powinien złożyć wniosek do sądu o nadanie notarialnemu oświadczeniu lokatora tytułu wykonalności. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie lokatora o poddaniu się dobrowolnej egzekucji. Poza tym, konieczne jest dołączenie wezwania do opuszczenia i opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia lokatorowi. Inną opcją jest potwierdzenie wysłania go lokatorowi listem poleconym. Do wniosku należy dodać potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu, którego opróżnienia żąda wynajmujący i potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Zgodnie z art. 781¹ Kodeksu postępowania cywilnego, „wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia”.

Eksmisja komornicza 

Po nadaniu wnioskowi klauzuli wykonalności, wynajmujący może złożyć do komornika wniosek o rozpoczęcie postępowania eksmisyjnego. Procedura eksmisji jest zbliżona do tej, jaka ma miejsce w przypadku standardowej umowy najmu. W pierwszej kolejności komornik wzywa lokatora bez tytułu prawnego do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Daje mu przy tym czas na opuszczenie mieszkania po eksmisji. Jeśli nie przyniosło to spodziewanego rezultatu, komornik wskazuje lokatorowi termin eksmisji. Komornik może zjawić się w mieszkaniu z policją i ślusarzem, który ma ułatwić wejście do lokalu. W dalszej kolejności komornik opróżnia mieszkanie. Warto zwrócić uwagę, że terminy eksmisji w przypadku najmu instytucjonalnego i okazjonalnego są zdecydowanie krótsze niż w pozostałych przypadkach.‍

Okres ochronny dla matki z dzieckiem przy wynajmie

Eksmisja matki z dzieckiem jest skomplikowana. Po pierwsze, eksmisja kobiety z dzieckiem może mieć miejsce tylko wtedy, kiedy zostanie im zapewniony inny lokal. Wyjątkiem jest sytuacja, która uzasadnia podjęcie natychmiastowego działania. Po drugie, istnieje okres ochronny dla matki z dzieckiem. Wynajem mieszkania rodzinom z dziećmi jest więc pewnym ryzykiem. Ile wynosi okres ochronny dla matki z dzieckiem w przypadku wynajmu? Zgodnie z art.16 ustawy o ochronie praw lokatorów, „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie”. Ponadto, jeśli sąd nie przyzna lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, komornik musi wstrzymać się z egzekucją do czasu, aż urząd wskaże tymczasowe pomieszczenie, ewentualnie poszkodowany właściciel. Czas ten wynosi maksymalnie 6 miesięcy. Po tym czasie komornik może usunąć lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.‍

Eksmisja osoby niepełnosprawnej

Podobnie, jak w przypadku eksmisji matki z dzieckiem, eksmisja osoby niepełnosprawnej z lokalu wiąże się z koniecznością wskazania lokalu zastępczego. Osoby z niepełnosprawnościami należą do grupy szczególnie chronionej prawem przed eksmisją na bruk. Poza tym, im również przysługuje okres ochronny. Warto podkreślić, że zgodnie ze stanowiskiem Rzecznika Praw Obywatelskich, sąd, który orzeka w sprawach o eksmisję osoby niepełnosprawnej, zobligowany jest do przeprowadzenia postępowania dowodowego. Ma ono na celu ustalenie sytuacji osobistej i majątkowej eksmitowanych osób z niepełnosprawnościami. RPO złożył skargę nadzwyczajną do Sądu Najwyższego w związku z orzeczeniem o eksmisji osoby z niepełnosprawnościami znajdującej się w bardzo trudnej sytuacji zdrowotnej i majątkowej. W opinii Rzecznika Praw Obywatelskich została ona pozbawiona przysługującej jej z mocy prawa ochrony - uprawnienia do lokalu socjalnego w wyniku wadliwego procesu i wydania wyroku zaocznego. Sąd Najwyższy uwzględnił skargę i zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania przez sąd (sygn. akt II NSNc 82/23).
‍

Jak długo trwa eksmisja lokatora?

Nie ma konkretnych terminów eksmisji. Sama procedura eksmisji może się jednak przeciągać w czasie. Najpierw wynajmujący musi wezwać lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu i opróżnienia go z jego rzeczy. Jeśli to nie przyniosło spodziewanych rezultatów, konieczne jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o sądu o nadanie notarialnemu oświadczeniu lokatora tytułu wykonalności (w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego) lub wystąpienie z powództwem do sądu w pozostałych przypadkach. W pierwszym przypadku, teoretycznie tytuł ten uzyskuje się w ciągu 3 dni, ale w praktyce może się to wydłużyć do kilku tygodni. Z kolei w drugim przypadku – terminy są zdecydowanie dłuższe. Postępowanie sądowe może potrwać nawet kilka lat. Natomiast sama procedura eksmisji dokonywana przez komornika trwa zazwyczaj kilka tygodni. ‍

Jakie prawa ma osoba eksmitowana?

Warto wiedzieć, że eksmitowanemu lokatorowi przysługują pewne prawa. Po pierwsze, lokator ma prawo do ochrony przed bezpodstawną eksmisją. Przepisy wskazują warunki eksmisji z mieszkania. Nawet jeśli eksmisja dokonana przez wynajmującego na własną rękę może być skuteczna, eksmisja lokatora może być przeprowadzone wyłącznie przez komornika. Po drugie, lokatorowi przysługuje prawo do pełnomocnika z urzędu. Niektórym lokatorom, o których była mowa powyżej przysługuje prawo do eksmisji do lokalu zastępczego. Poza tym, nie można zapominać o przysługującemu eksmitowanym lokatorom okresowi ochronnemu.

Co grozi za wyrzucenie lokatora bez umowy?

Zamieszkiwanie bez tytułu prawnego stanowi duży problem dla wynajmującego, który chce się pozbyć niechcianego lokatora. Ten jednak musi wiedzieć, że jeśli zrobi to niezgodnie z prawem, może ponieść konsekwencje swoich działań. Lokator może wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie do posiadania. Sąd może wówczas nakazać właścicielowi mieszkania przywrócenie lokatora do mieszkania. Ponadto, lokator ma prawo do odszkodowania za bezprawną eksmisję. W przypadku naruszeń praw obywatelskich, lokatorzy mogą zwrócić się do pomoc do Rzecznika Praw Obywatelskich lub Rzecznika Praw Dziecka.‍

Meldunek a eksmisja z mieszkania?

Warto wiedzieć, że wbrew powszechnej opinii, warunki eksmisji z mieszkania są takie same dla wszystkich lokatorów. To znaczy, że eksmisja lokatora niezameldowanego niczym się nie różni od tego, jak przebiega eksmisja lokatora zameldowanego. Procedura eksmisji jest taka sama w obu przypadkach. Rozpoczyna się od wezwania lokatora do opuszczenia lokalu, a kończy na eksmisji komorniczej.

‍