.jpg)
Najem prywatny – w 2024 roku tylko na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych
Najem prywatny mogą prowadzić zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. W przeszłości budziło to pewne trudności, ponieważ najem o cechach takich jak powtarzalność, ciągłość, charakter zarobkowy i zorganizowany był często uznawany za działalność gospodarczą. Uniemożliwiało to między innymi korzystanie z opodatkowania ryczałtem. Od 2021 roku zmieniły się przepisy, które pozwalają na ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu nawet w przypadku, gdy jest on prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Potwierdza to również interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku.
Przychód z najmu, a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Najem to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się do udostępnienia lokalu najemcy na określony lub nieokreślony czas, w zamian za ustalone wynagrodzenie. Osoby, które uzyskują dochody z najmu prywatnego i wybrały ryczałt jako formę opodatkowania, płacą podatek w wysokości 8,5 procent do momentu, gdy ich przychody nie przekroczą 100 000 zł. Po przekroczeniu tej kwoty stawka wzrasta do 12,5 procent. Limit 100 000 zł dotyczy wszystkich wynajmowanych przez podatnika nieruchomości w danym roku, a także umów takich jak dzierżawa. W przypadku małżonków ze wspólnością majątkową, jeżeli ich łączny przychód przekroczy 200 000 zł, nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5 procent.
Przedmiot stanowiący współwłasność małżeńską a szczególne zasady opodatkowania
W przypadku, gdy przedmiot najmu stanowi część majątku wspólnego małżeńskiego, oboje małżonkowie są zobowiązani do uiszczenia podatku od uzyskanych z tego tytułu przychodów. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmuje się, że udziały małżonków w przychodach z majątku wspólnego są równe. Istnieje jednak możliwość, aby cały dochód z najmu opodatkowany był przez jednego z małżonków, pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego. Takie oświadczenie może zostać podpisane przez jednego z małżonków i uznaje się je za upoważnienie do działania w imieniu obojga.
Podstawa opodatkowania a opłaty eksploatacyjne
Najemca mieszkania zobowiązany jest do uiszczania dwóch rodzajów opłat – czynszu na rzecz wynajmującego oraz opłat eksploatacyjnych, takich jak prąd, gaz, ogrzewanie, internet, a także opłat na rzecz zarządcy budynku (np. wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni). Przychodem wynajmującego zawsze jest czynsz płacony przez najemcę. Natomiast w przypadku opłat związanych z mediami i utrzymaniem lokalu, ich zaliczenie do przychodów wynajmującego zależy od zapisów w umowie najmu.
Jeżeli umowa wyraźnie rozdziela opłaty za media i przenosi obowiązek ich uiszczenia na najemcę, wynajmujący nie musi wliczać ich do swojego przychodu. Wynajmujący może przyjąć płatności i uiścić opłaty w imieniu najemcy, ale jego przychodem jest wówczas jedynie kwota czynszu, bez opłat za media. W sytuacji, gdy najemca płaci jedną łączną kwotę za najem i opłaty, całkowita kwota wskazana w umowie stanowi przychód wynajmującego.
Rozliczenie z tytułu najmu mieszkania – podsumowanie
Zasadniczo tylko kwota czynszu najmu określona w umowie między wynajmującym a najemcą stanowi przychód wynajmującego, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty eksploatacyjne, takie jak koszty mediów, które pokrywa najemca, nie generują dodatkowego przychodu dla właściciela nieruchomości i nie są wliczane do podstawy opodatkowania, pod warunkiem że umowa najmu wyraźnie rozdziela te opłaty od czynszu.
Podatnicy, którzy rozliczają przychody z najmu prywatnego w ramach ryczałtu, mogą zredukować swoje zobowiązania podatkowe, jeśli odpowiednio sformułują umowę najmu. Istotne jest to, aby dokładnie określić w umowie sposób rozliczenia z najemcą. Jeśli najemca płaci jedną, ustaloną kwotę czynszu, która obejmuje szacunkowe opłaty za media, cała ta kwota podlega opodatkowaniu. Natomiast gdy w umowie wyodrębnione zostaną opłaty za media i obowiązek ich opłacenia zostanie przeniesiony na najemcę, wynajmujący jako przychód do opodatkowania ryczałtem wykazuje jedynie kwotę samego czynszu.
.webp)
