.jpg)
Czym jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Choć termin "zarząd wspólnoty mieszkaniowej" jest często spotykany, nie wszyscy wiedzą, kiedy należy go powołać. Zarząd musi zostać utworzony, gdy w danej nieruchomości znajduje się więcej niż siedem lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych). W takim przypadku właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały, która powoła grono osób odpowiedzialnych za podejmowanie decyzji w imieniu wszystkich lokatorów. Członkowie zarządu nie mają określonej kadencji, chyba że ustalono to w uchwale, ale mogą zostać odwołani lub zawieszeni w każdej chwili na podstawie większości głosów właścicieli lokali. Funkcję zarządu może również pełnić profesjonalny zarządca nieruchomości, jeśli wspólnota zawarła z nim odpowiednią umowę na podstawie tzw. zarządu powierzonego (zgodnie z art. 18a ustawy).
Czym się różni zarząd właścicielski od powierzonego?
Ustawa o własności lokali przewiduje dwie formy zarządu w większych nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych. Pierwszą z nich jest zarząd ustawowy, zwany również właścicielskim, który opisany jest w art. 20 ustawy o własności lokali. Sprawowany jest przez osoby niebędące zazwyczaj profesjonalistami, często są to sami właściciele lokali. Drugą formą jest zarząd powierzony, określony w art. 18 tej samej ustawy, który sprawuje zewnętrzny podmiot, będący profesjonalnym zarządcą nieruchomości. Podstawowa różnica polega na tym, że w pierwszym przypadku zarządzają właściciele lokali, a w drugim – specjalistyczna firma zarządzająca.
Zarząd właścicielski
Zarząd opisany w art. 20 ustawy o własności lokali zazwyczaj sprawują osoby wybrane spośród właścicieli, które nie są profesjonalistami. Często korzystają one z usług zewnętrznej firmy, takiej jak administrator, który wykonuje określone zadania związane z zarządzaniem nieruchomością. To właśnie członkowie zarządu podejmują kluczowe decyzje i reprezentują wspólnotę na zewnątrz. W takim przypadku administrator lub zarządca nie sprawują faktycznego zarządu nieruchomością wspólną, a jedynie realizują zlecone przez zarząd czynności pomocnicze związane z gospodarowaniem tą nieruchomością.
Zarząd powierzony
Zarząd powierzony, zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, to forma zarządu, w której wspólnota mieszkaniowa powierza kierowanie sprawami nieruchomości podmiotowi zewnętrznemu. Taki zarząd ustanawia się w akcie notarialnym lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Zewnętrzna firma zarządzająca prowadzi sprawy wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. W tej formie zarządu właściciele mają ograniczoną kontrolę nad decyzjami zarządczymi, ale jednocześnie są mniej zaangażowani w codzienne kwestie związane z zarządzaniem nieruchomością. Firma zarządzająca ma dużą swobodę w podejmowaniu decyzji w zakresie zwykłego zarządu.
Kto może być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
W każdej wspólnocie mieszkaniowej, która posiada więcej niż trzy lokale i nie korzysta z zarządu powierzonego, istnieje obowiązek powołania zarządu wspólnoty, co wynika z art. 20 ustawy o własności lokali. Taki zarząd, często nazywany zarządem ustawowym, musi być wybierany spośród osób fizycznych, które mogą pochodzić zarówno spośród właścicieli lokali, jak i spoza nich. Oznacza to, że członkiem zarządu nie mogą być osoby prawne ani jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, takie jak spółki osobowe czy spółka z o.o., nawet jeśli są właścicielami lokalu w danej nieruchomości.
Czy w takim razie najemca może być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
Pytanie o to, czy najemca może być członkiem zarządu wspólnoty, pojawia się dość często, szczególnie w budynkach, w których większa część lokali jest wynajmowana. Najemcy, choć nie są właścicielami mieszkań, to również korzystają z części wspólnych i są bezpośrednio zainteresowani ich stanem.
W polskim systemie prawnym członkiem zarządu może zostać jedynie osoba fizyczna lub prawna wybrana przez właścicieli lokali, co oznacza, że najemca może pełnić tę funkcję tylko wtedy, gdy zostanie oficjalnie wybrany przez właścicieli mieszkań. Może to się zdarzyć w sytuacji, gdy wynajmujący, który sam nie chce zasiadać w zarządzie, zgłosi kandydaturę swojego najemcy i uzyska zgodę wspólnoty.
Warto jednak podkreślić, że decyzja o wyborze członka zarządu należy do właścicieli lokali i to oni mają prawo zdecydować, czy chcą, aby najemca pełnił taką funkcję. Jeżeli wspólnota uzna, że dana osoba jest odpowiednia do zarządzania nieruchomością wspólną, to niezależnie od tego, czy jest właścicielem, czy najemcą, może zostać wybrana do zarządu.
Czy warto, aby członkiem zarządu był najemca?
Z punktu widzenia interesów wspólnoty mieszkaniowej, ważne jest, aby członkowie zarządu byli zaangażowani i odpowiedzialni za podejmowane decyzje. Najemcy, choć nie mają prawa własności, to jednak często są równie zainteresowani dbałością o wspólne części nieruchomości.
Ponadto mogą oni wnieść świeże spojrzenie na problemy zarządzania nieruchomością, a ich obecność w zarządzie może wpływać korzystnie na funkcjonowanie części wspólnych, w szczególności, gdy właściciele mieszkań nie chcą angażować się w bieżące sprawy wspólnoty. Istotne jest jednak to, aby właściciele lokali mieli pełne zaufanie do najemcy, który miałby reprezentować ich interesy.
.webp)
